Fallo II: Autorización informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de unidad funcional. Funcionamiento de consultorio psiquiátrico. Prohibición en el reglamento de copropiedad. Buena fe consorcial. Cese en el uso indebido

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Boletín nº 400/03; 01-10-2003
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SUMARIO
PROPIEDAD HORIZONTAL. Autorización informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de unidad funcional. Funcionamiento de consultorio psiquiátrico. Prohibición en el reglamento de copropiedad. Buena fe consorcial. Cese en el uso indebido
Expte. 89043/98 - "Consorcio de Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/ Fariñi Duggan Héctor s/ daños y perjuicios" - C. N. Civ - SALA K - 02/09/2003

Fallo III: Tenencia de animales domésticos: Prohibición contenida en el reglamento interno. Falta de inscripción en el Registro de la Propiedad. Inoponibilidad al copropietario que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad

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Boletín nº 334/03; 14-08-2003

SUMARIO

PROPIEDAD HORIZONTAL. Tenencia de animales domésticos: Prohibición contenida en el reglamento interno. Falta de inscripción en el Registro de la Propiedad. Inoponibilidad al copropietario que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad. ABUSO DEL DERECHO L. 362208 –

"Consorcio de Propietarios Av. Santa Fe 3336/38 c/Beltrán Ramón Osvaldo s/cumplimiento de reglamento de copropiedad" - C. N. Civ - SALA A - 21/04/2003

Fallo IV: DELITOS CONTRA LA PROPIEDAD – ADMINISTRACIÓN FRAUDULENTA.- ADMINISTRADORES DE CONSORCIO – ACCIÓN PENAL.- Administradores de consorcio, querella y acción civil derivada de la Administración fraudulenta, conciliación de la acción civil

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Boletín nº 333/03; 14-08-2003

FALLO V: Caída en la entrada de un edificio en propiedad horizontal.

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Boletín nº 417/03; 07-11-2003
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SUMARIO
ACCIDENTE. Caída en la entrada de un edificio en propiedad horizontal. Peldaños que no configuran arquitectónicamente una "escalera". Valoración de la conducta de la víctima. Falta de responsabilidad del consorcio de propietarios. Rechazo de la demanda
CAUSA 9709/00 - "Messi, Lucia Angela c/Consorcio de Propietarios Avda. Rivadavia 4140 y otro s/ daños y perjuicios" - C. N. Civ - SALA K - 25/09/2003

FALLO VI: DAÑOS Y PERJUICIOS

Libre nº380.524.- “BLANCO OLGA ANTONIA C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS MOZART 2404/74 Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS”.-JUZGADO Nº 101.-Expediente nº49.322/99.-

FALLO VII: DETIENEN CORTE DE AGUA

Un fallo del fuero en lo Contencioso Administrativo le prohibió a Aguas Argentinas que le corte el servicio de agua potable a un edificio cuyo consorcio impugnó las facturas. Este fallo se suma a otros que se han venido dictando, con resoluciones en igual sentido.

FALLO VIII: Locación obra. Relación entre consorcio PH y consorcista. Rechazo cobro honorarios (C. N. Civ B)

DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO II FACULTAD DE DERECHO - UBA NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II Boletín nº 018/04; 16-02-2004 PROPIEDAD HORIZONTAL. Locación de obra: prueba de la existencia del contrato entre un miembro del consejo de administración (arquitecto) y el consorcio. Obra defectuosa. Rechazo de la demanda por cobro de honorarios profesionales L. 361439 - "Pita, Juan Manuel c/ Consorcio de Propietario Ibera 1544 s/cobro de sumas de dinero" - C. N. Civ - SALA B - 24/10/2003

FALLO IX:  Prohiben corte servicio agua Consorcio PH por AA (CNACAF IV)

NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II Boletín Nº 021/04 - 18-02-2004.DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO II FACULTAD DE DERECHO – UBA NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II Boletín nº 021/04; 18-02-2004 Causa Nº 22.170/2002.- "Consorcio de Propietarios Av Rivadavia 7055 Yerbal 2540 c/ EN-M? E y OSP y otros s/ medida cautelar (autónoma)".-

FALLO X:  Intereses Punitorios Expensas

"CONS.PROP.CABILDO 3011/13 c/SCHIULAZ Victorio herederos s/ejecución de expensas"

FALLO XI:  Cumplimiento de Contrato - Plazo de Prescripción

"CONS. MALABIA 579/87 e. J. VELAZCO 566 c/EMPREN S.A. s/cumplimiento de contrato".- JUZGADO Nº 42 - Expte. Nº 67.426/2001

FALLO XII:  Negativa Consorcio acceso medidor gas por cambio en UF. Condena a hacer (CNCiv H)

NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II - Boletín Nº 071/04 -12-05-2004- Propiedad horizontal. Reconexion gas UF Negativa Consorcio acceso instalaciones. Condena a hacer (CNCiv H).

FALLO XIII:  NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II - Boletín Nº 070/04 -12-05-2004- Propiedad horizontal. Servidumbre administrativa. Legitimacion consorcio reclamo empresa electrica (CNACCF I)

PROPIEDAD HORIZONTAL. Ocupación de espacios comunes con tapas correspondientes a cámara transformadora de energía eléctrica. Afectación del derecho de dominio de los copropietarios del consorcio. Interés público.

FALLO XIV:  PROPIEDAD HORIZONTAL. Reconexión del servicio de gas en unidad funcional.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Reconexión del servicio de gas en unidad funcional. Negativa del consorcio: Cambio de cerradura de la sala de medidores impidiendo el ingreso al recinto.

FALLO XV:  PROPIEDAD HORIZONTAL. Ocupación de espacios comunes con tapas correspondientes a cámara transformadora de energía eléctrica.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Ocupación de espacios comunes con tapas correspondientes a cámara transformadora de energía eléctrica. Afectación del derecho de dominio de los copropietarios del consorcio. Interés público. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA DE ELECTRODUCTO. Indemnizaciones. Lucro cesante - daño moral: no procede su reparación. LEGITIMACION ACTIVA del consorcio de propietarios para reclamar que las cosas pertenecientes a EDESUR conserven la armonía física y estética de las partes comunes y no se transformen en peligrosas para los peatones.

FALLO XVI:  PROPIEDAD HORIZONTAL. Construcción antirreglamentaria en la terraza.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Construcción antirreglamentaria en la terraza. Se condena a los propietarios infractores al cumplimiento de una obligación de hacer: Adecuar los planos del edificio para incorporar la nueva construcción - Modificar el reglamento de copropiedad. Cumplimiento de acuerdo de mediación. Reticencia.

FALLO XVII:  EJECUCION DE EXPENSAS. Facultad judicial del administrador del consorcio para promover juicio ejecutivo por expensas. Artículo 9º inc. a) de la ley 13512

EJECUCION DE EXPENSAS. Facultad judicial del administrador del consorcio para promover juicio ejecutivo por expensas. Artículo 9º inc. a) de la ley 13512.Expte.57.399/2001 - "Consorcio Rosario 872/876 c/ Gallo de Bermúdez Catalina s/ Ejecución de Expensas" - CNCIV - SALA I - 06/05/2004

FALLO XVIII:  DESPIDO CON CAUSA. Encargado de edificio en propiedad horizontal. Delito de abuso deshonesto cometido contra una menor. Condena en sede penal. Falta de conocimiento de los hechos por parte del consorcio de propietarios. Oportunidad del despido.

CAUSA 1253/02 S. 85762 - "Castillo Pedro c/ Consorcio de Propietarios del Edificio Francisco Acuña de Figueroa 748/52 s/ despido" - CNTRAB - SALA III - 20/04/2004.

FALLO XIX:  Consorcio de propietarios - Responsabilidad - Legitimación activa del usufructuario y del comodatario - Filtraciones - Daño moral.

2ª INSTANCIA - Buenos Aires, septiembre 1 de 2003.

FALLO XX:  DESPIDO SIN JUSTA CAUSA. Cálculo de las indemnizaciones por despido arbitrario. Confiscatoriedad. INCONSTITUCIONALIDAD del tope del Art. 245 Ley 20744 (según Ley 24013). Corresponde aplicar la limitación a la base salarial sólo hasta el 33% de la mejor remuneración mensual normal y habitual computable.

"Vizzoti, Carlos Alberto c/ AMSA S.A. s/ despido" - CSJN - 14/09/2004.

FALLO XXI:  SEGUIMIENTO DE TRÁMITES RPI POR INTERNET. VISTO el nuevo servicio al usuario (SISTEMA SEGUIMIENTO DE TRAMITES) desarrollado por la División Programación del Departamento Sistematización de Datos y Anotaciones Personales; como asimismo los objetivos de modernización del servicio mediante la utilización de Internet.

"Alberto F. Ruiz de Erenchun". Publicado en: Boletín Oficial 17/09/2004.

FALLO XXII:  DEUDAS QUE PAGA ADQUIRENTE EN SUBASTA PÚBLICA (FALLO PLENARIO CNCIVIL)

"Servicios Eficientes S.A. c./Yabra, Roberto Y.” Buenos Aires, 18 de febrero de 1999 .

FALLO XXIII:  PROPIEDAD HORIZONTAL. Nulidad de asamblea. Modificación del reglamento interno. Sistema de ingreso y egreso al edificio. Facultad de la asamblea de establecer que la puerta de entrada permanezca cerrada con llave durante las 24hs. Quórum

DEL PATRIMONIO DEL CONSORCIO: El  consorcio de  propietarios es único titular propter rem del crédito por  expensas comunes (C. N. Civ., sala B. julio 25-963, ED, 6-110; CNCom., sala A, noviembre 21-962, ED, 5-230)

Del mandato del administrador de consorcios:

       1.  Al   Administrador del consorcio de propietarios le son aplicables las normas de derecho civil que rigen el  mandato (C. N. Civ., sala C, diciembre 18-959, LL, 99-631).

       2. El  Administrador de un consorcio de propietarios de un inmueble en  propiedad horizontal  es incuestionablemente un "mandatario legal" como  lo califica  la ley (art. 11), en el sentido de que su existencia está  impuesta por  la  ley  (art. 9º,  inc.  a])  como requisito para  tener como  legalmente constituido  el consorcio, y las relaciones  jurídicas que   se derivan  de tal  carácter y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas   generales propias  de ese  contrato, en   cuanto  no  se encuentren derogadas  por estipulaciones de las partes o por normas especificas (C. Apel. Mar del Plata, junio 28-955, LL, 79-429).

       3. Si  el  Administrador   del  consorcio  sólo  posee  facultades orientadas al  mejor desarrollo   del mismo  y al  pleno goce de los derechos de  los copropietarios,  no es  de aplicación el art. 1977 del cód.  civil referente a la irrevocabilidad del mandato (C. N. Civ., sala C, mayo 17-960, LL, 100-12).

       4. El  mandato del  Administrador de un consorcio de propietarios de un  inmueble dividido  en  propiedad  horizontal,  es  revocable cuando las  facultades de   aquél se  limitan  a  dicha  calidad  de Administrador (C. N. Civ., sala C, diciembre 22-960, JA, 1961-II-389).

       5. El mandato del Administrador del consorcio es revocable aunque no exista justa causa para ello (C. N. Civ., sala D, octubre 8-968, ED, 26-93).

       6. El Administrador, como mandatario del consorcio, debe realizar todas las  gestiones a  que el   mandato le obliga, que resultan del texto de   la ley  y del  reglamento de   copropiedad: entre  las más importantes, atender  a los  gastos comunes del edificio y ejecutar las resoluciones  de la asamblea (C. N. Civ., sala D, marzo 19-970, ED, 32-494).

       7. El  Administrador de  un consorcio  de propietarios   se  halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los copropietarios siendo,  por lo  tanto, aquél  quien está obligado a reembolsarle al  mandatario las sumas que anticipó (C. N. Civ., sala D, marzo 19-970, ED, 32-494).

       7 bis.  El Administrador  facultado según el reglamento de copropiedad respectivo  para actuar  en representación   del consorcio en 1os asuntos  judiciales,  está  exceptuado  de  inscribirse  en  la matrícula  de    procuradores,  pues   obra  en   ejercicio   de  una representación legal:  art. 1ø,  inc. 49, de la ley 10.996 (C. N. Civ., sala A, octubre 16-969, ED, 39, fallo 18.939).

       8. Si  el propietario  de una casa de departamentos la divide por el sistema de la propiedad horizontal, se reserva la mayoría de las unidades,  vende    las  restantes   y  elabora   un  reglamento  de copropiedad en   que  se  atribuye  a  sí  mismo  las  funciones  de Administrador; este  último mandato no constituye una condición del contrato bilateral  o  un  medio  de  cumplir  una  obligación,  en términos que   resulte irrevocable,  toda vez  que los  poderes  del mandatario no   se han  dado con  miras a  cumplir las  obligaciones existentes entre  los copropietarios   y el  titular originario  del inmueble, máxime  si los  adquirentes no  quedaron con saldo deudor alguno por  el precio  de compra (C. N. Civ., sala C, diciembre 22-960, JA, 1961-II-389).

      9. Aunque fallezca el Administrador del Consorcio no por ello caduca la  personería del  apoderado instituido por él para actuar en el  juicio,   toda  vez  que  el  sustituto  no  es  mandatario  del sustituyente,   sino   del  mandante    primitivo  (C. N. Civ.,  sala  C, diciembre 12-967, ED, 21-703).

      10. El  copropietario que  se desempeñó  ad honorem  como administrador, con  la  esperanza  de  que  los  restantes  copropietarios hicieran lo mismo en virtud del sistema rotativo acordado, no puede pretender, si  la  asamblea  modifica  ese  sistema  y  designa  un Administrador rentado, que se lo libere de pagar honorarios durante el tiempo que hubiera  durado la  administración rotativa de todos los  copropietarios,    ni  puede   reclamar    honorarios   por   la administración ejercida  ad honorem  (C. N. Civ., sala  C, abril 7-970, ED, 32-496).

       11. El  profesional que no actúa como procurador, sino como representante de un consorcio de propietarios, debe abonar el impuesto a la apelación  prescripto por  el art.   56, inc.  m), de  la ley  de sellos (t. o. 1965) (C. N. Civ., sala A, setiembre 19-968, ED, 25-602).

       12. Ha  sido mal  diligenciada la citación del representante legal del consorcio  demandado, si   la cédula se dirigió a su letrado y a su apoderado (C. N. Civ., sala A, abril 23-968, ED, 23-221)

De las expensas comunes:

       1. El  copropietario cuya  unidad se   ve afectada por humedades o filtraciones provenientes  de una  pared medianera  debió  plantear formalmente en  la respectiva  asamblea su   reparación o encarar su pago directo si se dieran las razones de urgencia que exige el art. 8º de  la ley 13.512, pero nunca liberarse, por sí y ante sí, de la carga por  la prestación de servicios centrales, que es correlativa a la   utilización de  los mismos (C. N. Civ., sala E, julio 15-969, ED, 39, fallo 18.943).

       2. El  adquirente de  una unidad  en subasta  judicial, debe  las expensas comunes desde la aprobación del remate, y toma de posesión (C. N. Civ., sala B, julio 15-970, ED, 33-659).

       3. Ninguna  disposición legal  determina que  el inquilino de una unidad deba  contribuir, independientemente del alquiler pactado, a sufragar los  gastos denominados expensas comunes de acuerdo con el porcentaje establecido  (C.N. Paz, sala  I, diciembre 21-964, LL, 118-921, 12.190-S).

       4. La  distinción entre  gastos de   conservación y gastos de uso, aparece con  toda evidencia en los casos en que un copropietario no está en  situación de  usar de  ciertas cosas   que le pertenecen en copropiedad (C. N. Civ., sala A, julio 22-968, ED, 39, fallo 18.917).

       5. El  carácter ordinario  o extraordinario  de  un  gasto  surge principalmente de  la convención  y, en  segundo  término,  de  las circunstancias de cada caso. Esto no significa que no existan otros criterios orientadores en la materia, como podrían ser, por ejemplo y en  cierta medida,  el monto  del gasto,   su excepcionalidad,  el carácter del  mismo, etc.  (C. N. Civ., sala  D, octubre 16-963, ED, 9-129).

       6.  Dado   que  la    exigibilidad  del  crédito  es  uno  de  los presupuestos requeridos  para que  el título  sea  hábil  y   traiga aparejada ejecución,  la falta  de  tal  extremo   puede  fundar  la excepción de  inhabilidad, aunque  no haga a sus forma extrínsecas, si se  discute la procedencia de la vía ejecutiva (C. N. Civ., sala F, diciembre 15-964, ED, 15-514).

       7. Cuando  el demandado  por las expensas comunes no desconoce la obligación y  limita la cuestión que plantea a su monto, por cuanto sostiene que  le corresponde pagar una suma menor, por ser menor el porcentual relativo  a la  unidad de  su propiedad,  y no   consigna tampoco el  referido importe que entiende adeudar, procede rechazar la inhabilidad  de título  que funda  en esa circunstancia (C. N. Civ., sala B, abril 8-965, LL, 1 19-997. 12.421 -S) .

      8. En el juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes en el régimen de  la ley  13.512 no  procede  discutir  la   nulidad  de  la designación del  Administrador del consorcio (C. N. Civ., sala D, marzo 27-963, ED, 5-241; C. N. Civ.. sala F, abril 2-964, ED, 8-23; junio 23- 964, LL, 1 17-813, 1 1.416-S; C. N. Civ., sala A, marzo 28-967, ED, 19-131; abril 9-970, ED, 34-188).

       9. Lo  fundamental, en  los cobros  de expensas comunes, es que los copropietarios  morosos se  pongan al  día en   el pago  de  las mismas para  t que  pueda desenvolverse   con normalidad la vida del consorcio. Todo otro planteamiento relacionado  con la  persona del  Administrador  debe sustanciarse por  separado, en   juicio donde  sean parte tanto éste como los restantes integrantes del consorcio (C. N. Civ., sala A, marzo 28-967, ED, 19-131).

       9 bis. Si el excepcionante reconoce haber realizado pagos por expensas comunes  a la misma persona que ahora le reclama el pago, no puede   desconocerle  la  calidad  de  Administrador  del   consorcio (C. N. Civ., sala A, setiembre 21-971, ED, 39, fallo 18.937).

       10. No  puede discutirse en la ejecución por expensas comunes, por vía de  excepción, la  validez de la asamblea de copropietarios que designó Administrador  del consorcio (C. N. Civ., sala B, julio 12-965, LL, 121-661,  12.917-S; C. N. Civ.,  sala C,  junio 19-969, ED, 28-522; C. N. Civ., sala  D, abril 17967, ED, 19-132; C. N. Civ.. sala A, setiembre    21-971, ED, 39, fallo 18.937).

       11. Si  bien es  cierto que la designación del nuevo Administrador del consorcio  debe hacerse  mediante escritura   pública (art.  9º, inc. b],  ley 13.512)  y que  la mera   transcripción  en  protocolo notarial no  le confiere carácter de instrumento público (arts. 984 y 1003,  cód. civil),  la omisión  de tales  formalidades no  puede sustentar la  excepción de  falta   de  personería  opuesta  por  el copropietario ejecutado   por el cobro de expensas comunes si la designación del  Administrador del   consorcio se  efectuó en asamblea realizada en  legal forma  y contó  con  la  presencia  y  el  voto favorable del   copropietario  ahora  ejecutado  (Fallo  de  primera instancia del doctor Guillermo R. Quintana Terán, confirmado por la C. N. Civ., sala C, marzo 2-967, ED, 19-123).

       12. En  el juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes no puede considerarse la  cuestión relativa  a la nulidad de la asamblea que aprobó dichas expensas (C. N. Civ., sala C, mayo 9-969, ED. 28-534).

       13. No  corresponde tratar  la supuesta nulidad de la asamblea que fijó el  saldo deudor  de un  consorcista y   la proporción  con que debía contribuir  a los gastos del edificio, en el juicio ejecutivo que se  sigue por cobro de esas expensas (C. N. Civ., sala C, diciembre 30-969, ED, 32-524).

       14. En el juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes no puede oponerse la ineficacia de la asamblea de  copropietarios que modificó el reglamento de copropiedad, pues ello implicaría pretender la declaración de nulidad de la escritura pública que la instrumentó, lo cual es inadmisible en esta clase de procesos (C. N. Civ., sala A, julio 20-967, ED, 20-105).

       15. En  el cobro  ejecutivo por   expensas comunes  no  corresponde cuestionar las cláusulas del reglamento   de copropiedad (C. N. Civ.setiembre 3-970, ED. 36-725).

       16. No puede oponerse en el juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes, la ineficacia de la asamblea de  copropietarios que modificó el reglamento de copropiedad, pues ello implicaría pretender la declaración de nulidad del instrumento público pertinente (C. N. Civ., sala A, abril 9-970, ED, 34-188) .

       17. Si la nulidad que alega el ejecutado no es la de la escritura pública, donde  se encuentra asentado el reglamento de copropiedad, sino el  "acto" del  reglamento y no el "título" en el cual consta, es decir,  no se  ha objetado  la "forma" de esa escritura, sino su "contenido" debe  desecharse la  excepción (C. N. Civ., sala C, febrero 9-968, LL, 132-1047, 18.476-S).

       18.  La   exigencia  formal   del  reglamento  de  copropiedad,  de notificar telegráficamente  al deudor  moroso antes  de iniciar  el juicio ejecutivo  por cobro  de expensas  comunes, no constituye un requisito esencial,  desde que  el requerimiento  quedará  cumplido suficientemente con  la intimación de pago y citación de remate que habrá de   realizarse (C. N. Civ.,  sala A,  junio 16-970, ED, 39, fallo 18.942; octubre 16-969, ED, 39, fallo 18.939; diciembre 23-970. ED, 36-725; julio  20--967, ED, 20-105; setiembre 21-971, ED, 39, fallo 18.937; C. N. Civ., sala C, agosto 1-966, LL, 124, 14.508-S).

       19. No  constituye una  espera, con   derecho a  oponer la  correspondiente excepción,  la mención   hecha en  el acta  de asamblea de copropietarios de  que se fija un plazo de veinte días para que dos consorcistas estudien las alegaciones del demandado, en cuanto a su contribución por  ciertos  gastos  comunes  relativos   al  edificio (C. N. Civ., sala C, diciembre 30-969, ED, 32-524).

       20. En  la ejecución  por cobro  de expensas comunes, en la que el ejecutado  opone   las  excepciones de   falta de  personería  e inhabilidad de  título, manifestando   no ser  ya propietario  de la unidad en  cuestión, y  que a   la fecha  de otorgarse  la escritura traslativa de  dominio nada   adeudaba, no  son aplicables los arts. 597 y  598 del  cód. procesal  que se  refieren a  las  ejecuciones hipotecarias (C. N. Civ.,   sala F, octubre 8-968, LL, 136-1051, 22.007- S).

       21. Si las constancias de un acta acreditan la irregularidad de la administración del  consorcio, ratificada por la prueba testimonial rendida por  los demandados  y el reconocimiento de los gastos que, en nombre  del consorcio,  realizaron éstos,  todo ello  induce   al tribunal a  considerar inhábil  el título  ejecutado  por   expensas comunes, sin  perjuicio de  que en juicio ordinario se discutan las defensas opuestas  (C. N. Civ., sala  E, abril  19-968, LL,  131-1 102, 17.702-S) .

       22. Si  se demanda  a los integrantes de un consorcio por una suma "en concepto de saldos de liquidaciones atrasadas, pagos efectuados y otros rubros", procede hacer lugar a la defensa de defecto legal, a efectos  de que  se divida  la suma  reclamada en  relación a los porcentuales de  cada propietario  y aclarándose el importe que se reclama a  cada uno,  debiendo, asimismo,  describirse  los  rubros reclamados y sus respectivos montos (CN Civ., sala B, marzo 14-969, ED, 28-683).

       23. La  asamblea de  copropietarios no puede, salvo conformidad de todos sus  miembros, modificar  la   distribución  de  las  expensas comunes, por lo que es obvio que el titulo  modificación sustancial del reglamento de copropiedad por mayoría de consorcistas en contra de la  formal oposición del ejecutado  es inhábil para ejecutar las expensas  comunes,  ya  que  no  concuerda  con   las  disposiciones reglamentarias (CNPaz, sala III, julio 12-965, LL, 120-2).

       24. No  procede la  nulidad de  la ejecución por cobro de expensas comunes (art.  524, cód. procesal) si el ejecutado no opuso ninguna excepción, sino  que  se  limitó  a  hacer   una  referencia  a  una consignación ante  la justicia   nacional de  paz, en la que el juez dispuso que  ocurriera un  nuevo juicio,  y tampoco  cumplió con la otra alternativa,  señalada en   el art.  545, inc.  1t',  del  cód. procesal, efectuando   el depósito (C. N. Civ., sala C, abril 15971, ED, 37-391).

DE LAS ASAMBLEAS: Nulidad de la prescripción Con respecto al plazo de prescripción para accionar por nulidad de asamblea de copropietarios, no existe disposición legal específica para tal supuesto, y al no encontrarse establecido el punto en el reglamento, cabe acudir a la norma del art. 4023 del Código Civil que contempla precisamente el vacío antes apuntado. Esto resulta así cuando a los fines de obtener la nulidad pedida, lo que concretamente se imputa es una defectuosa o inexistente convocatoria y deficiencias referidas al quórum o a las mayorías necesarias para adoptar decisiones.
Santa Fe 2564 S.A. c/ Cons.Santa Fe 2564/66/68, s/nulidad de asamblea.

Nulidad:

       La falta de planilla de asistencia referente a una asamblea, no conduce automáticamente a la nulidad de ésta, cuando de otros medios instrumentales emana la compulsa de los copropietarios presentes. Las asambleas constituyen la manifestación de la voluntad del consorcio y están insertadas en un cauce de funcionalidad.La eventual omisión del tratamiento de una cuestión, no conduce, salvo casos excepcionales, a la nulidad de la Asamblea, porque existen los naturales remedios consorciales (otra y otras asambleas) para suplir tal omisión.
F.A. c/Consorcio de Propietarios Edificio calle Anasagasti N° 2053 s/sumario.

Nulidad - Legitimación:

       Quien pretende la demolición de la obra nueva realizada con autorización de la Asamblea de Copropietarios debe demandar la nulidad de la asamblea que concedió la autorización, integrando la relación procesal con el consorcio e individualmente con los propietarios, pues estando en juego derechos individuales de los propietarios, se trata de un caso de litis consorcio pasivo necesario.
E.P.F. c/ O., J. Y otra s/Sumario.

Nulidad - Convocatoria - Vicios:

       No puede plantear la nulidad de una Asamblea en virtud de vicios en su convocatoria, el copropietario que asistió y participó de aquélla, sin formular objeción alguna en orden a tales vicios, convalidando así tácitamente los que pudieran haberla afectado. (art. 1061, Cód. Civil).
C.G. c/ Consorcio calle Riobamba 1142/52 s/ Sumarísimo.

DAÑOS Y PERJUICIOS

PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños causados en las unidades. Responsabilidad del consorcio.

PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños causados en partes comunes de uso exclusivo. Responsabilidad del consorcio.

       Si los deterioros existentes en partes comunes de uso exclusivo del edificio provienen de filtraciones que responden a una deficiente impermeabilización de aquéllas, no atribuibles a alguno de los consorcistas en particular por su uso abusivo o anormal, su reparación corresponde al consorcio en su calidad de dueño de las cosas viciosas (art. 1113, 2º párrafo, in fine, del Código Civil).CONSORCIO DE PROPIETARIOS 2625/53 c/ MILLET Y COMPANY LIBERTAD s/ DAÑOS Y PERJUICIOS D C.N.Civ., Sala "B" B271008 25-10-99 DE IGARZABAL.

INTERDICTO DE OBRA NUEVA

PROPIEDAD HORIZONTAL. Interdicto de obra nueva. Acción intentada por el consorcio. Requisitos.

       Cuando el interdicto de obra nueva es interpuesto por el consorcio de copropietarios, no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar, o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observancia de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad, seguridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común, la utilización de todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la armónica convivencia.

FRANCONE, Fernando Mario y otro c/ CITTADINI, Paula s/ INTERDICTO
I C.N.Civ., Sala "F" F261745 11-06-99

PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Cerramientos.

       La transformación de un espacio abierto en un espacio cubierto destruye el equilibrio de la totalidad del edificio, cuya división en unidades se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de conflictos y de pleitos.

FRANCONE, Fernando Mario y otro c/ CITTADINI, Paula s/ INTERDICTO
I C.N.Civ., Sala "F" F261745 11-06-99

PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Falta de autorización. Hechos consumados.

       Llevar adelante una reforma sin pedir autorización del consorcio u obtenido conformidad de algún grupo de propietarios, resulta antijurídico y su convalidación por vía judicial no sólo crearía desorden en el régimen de propiedad horizontal, sino que premiaría al que presentara los hechos consumados, dejando la enseñanza de que sería conveniente proceder en contra de las normas jurídicas, por lo que no corresponde admitir esas conductas.

FRANCONE, Fernando Mario y otro c/ CITTADINI, Paula s/ INTERDICTO
I C.N.Civ., Sala "F" F261745 11-06-99

PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Inmueble inhabitable.

       La circunstancia de encontrarse el inmueble al momento de adquirirlo en condiciones de inhabitabilidad no permite ejecutar obras que afecten a los copropietarios y en los sectores comunes sin la conformidad de aquéllos. Ello, por cuanto la limitada posibilidad que tienen los consortes de concretar actos materiales sobre la unidad, se conecta con su derecho de goce y no forma la facultad de disposición material propia del dueño en el régimen clásico seguido por el Código Civil.

FRANCONE, Fernando Mario y otro c/ CITTADINI, Paula s/ INTERDICTO
I C.N.Civ., Sala "F" F261745 11-06-99

PROPIEDAD HORIZONTAL. Partes comunes. Uso y goce. Ascensor. Habilitación de una puerta. Restricción impuesta por el Reglamento de Copropiedad. Abuso del derecho.

       1- Cada propietario tiene derecho sobre las partes comunes atendiendo al criterio rector de su destino, que está dado por la naturaleza de las cosas. Así, un ascensor resulta común por su destino, y el límite en su uso es el adecuado a su finalidad -el transporte de personas y cosas-, pues para ese empleo fue fabricado, exigiendo las normas propias de convivencia y buena vecindad que cada uno use los bienes comunes sin causar perjuicio ni restringir el legítimo derecho de los demás.

2- La apertura de una puerta y la habilitación del ascensor en el piso primero de un edificio, no constituye una obra nueva sino una innovación, pues implica un mejor aprovechamiento, un más adecuado uso y goce de esa parte común. Tampoco se trata de un cambio de destino de la cosa, sino de adecuarla a la función específica para la cual fue creada en su integridad.

3- Si bien cuando se trata de privar de efectos a una cláusula contractual la teoría del abuso del derecho debe utilizarse restrictivamente, el criterio varía cuando el sometimiento a la misma lo efectuó una sola persona, a su sola voluntad, erigiéndose en una cláusula predispuesta para los sucesivos adquirentes y el antifuncionalismo de su persistencia aparece manifiesto y flagrante (en el caso, el propietario originario del edificio clausuró el acceso al ascensor en uno de los pisos y estableció para el adquirente la renuncia irrevocable a su utilización y uso).

Fallo completo publicado en: Rev. La Ley del 24/3/2000, pág. 4.

V., A.E. c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS URUGUAY 520
D C.N.Civ., Sala "J" J013020 29-12-98 BRILLA DE SERRAT.

ACCION DECLARATIVA

PROPIEDAD HORIZONTAL. Reglamento de Copropiedad. Interpretación. Acción declarativa.

MODIFICACION DE LOS PORCENTUALES

PROPIEDAD HORIZONTAL. Reglamento de copropiedad. Modificación de los porcentuales.

Si se ha acreditado que una unidad funcional tiene entrada y servicios independientes del resto del edificio sometido al régimen de la ley 13512,
el hecho de que su titular se haya obligado a aceptar el reglamento de copropiedad al suscribir la escritura traslativa de dominio,
así como también que mediante asamblea se haya rechazado la petición de modificación de aquél, no impide que, mediante decisión judicial,
tal modificación sea procedente, pues es de toda justicia reducir la cuota de expensas, en orden a las características de la unidad de que se trata.

BARBINI, Enriqueta c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS LAS HERAS 2099 s/ MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
D C.N.Civ., Sala "K" K008639 30-11-99 ESTEVEZ BRASA

PRESCRIPCION LIBERATORIA.