Fallo II: Autorización
informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de unidad funcional. Funcionamiento de
consultorio psiquiátrico. Prohibición en el reglamento de copropiedad. Buena fe
consorcial. Cese en el uso indebido Fallo II: Autorización
informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de unidad funcional. Funcionamiento de
consultorio psiquiátrico. Prohibición en el reglamento de copropiedad. Buena fe
consorcial. Cese en el uso indebido
DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO
II
FACULTAD DE DERECHO - UBA
NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II
Boletín nº 400/03; 01-10-2003
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SUMARIO
PROPIEDAD HORIZONTAL. Autorización informal y tolerancia del consorcio al uso indebido de
unidad funcional. Funcionamiento de consultorio psiquiátrico. Prohibición en el
reglamento de copropiedad. Buena fe consorcial. Cese en el uso indebido
Expte. 89043/98 - "Consorcio de Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/ Fariñi
Duggan Héctor s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA K - 02/09/2003
"Si la autorización que le fuera otorgada al propietario fue condicionada a que
cesara en el uso indebido de la cosa cuando se presentaren inconvenientes y el Consorcio
se lo reclamara, en base al principio de la buena fe que debe regir las relaciones
consorciales, corresponde que ante el pedido del Consorcio el accionado cumpla con la
palabra empeñada y cese en el uso de su departamento como consultorio."
"Si han existido causas razonables para solicitarle al demandado el cese en el uso
indebido, pues otros propietarios intentaron utilizar sus viviendas para otros fines no
contemplados en el Reglamento de Copropiedad, lo cual generó problemas al Consorcio de
Copropietarios que decidió, ante ello, ajustarse a lo que expresamente contempla el
Reglamento de Copropiedad. Tal actitud en modo alguno puede llegar a considerarse abusiva,
ya que lo cierto es que la autorización y la tolerancia al uso indebido se mantuvieron
excepcionalmente en el tiempo porque se presentaba una situación particular, que era la
hasta allí inocua utilización del inmueble como consultorio; pero cuando esa situación
cambia y ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el
Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad por haber
ocurrido nuevas circunstancias que así lo ameritan."
TEXTO COMPLETO
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los DOS días del mes de setiembre de 2003,
hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos: "Consorcio de
Propietarios Pasaje Copérnico 2389/91 c/Fariñi Duggan Héctor s/daños y
perjuicios";; y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto, el orden del
sorteo de estudio
El Dr. Degiorgis dijo:
I)) Que la sentencia de primera instancia, dictada a fs.881/884 vta., que hiciera lugar a
la demanda interpuesta, con costas, fue apelada por el accionado quien expresó sus
agravios a fs.909/917 vta. cuyo pertinente traslado fuera contestado a fs.922/924.//-
II) Que el recurrente objeta la decisión del A-quo en cuanto lo condena a cesar en el uso
con destino a consultorio psiquiátrico dado a la unidad que posee en el inmueble ubicado
en el Pasaje Copérnico 2389/91 de esta Ciudad.-
Liminarmente debe señalarse que en reiteradas oportunidades se ha sostenido que los
jueces no se encuentran obligados a hacerse cargo de todos y cada uno de los argumentos
expuestos por las partes ni a analizar la totalidad de la prueba producida en la causa,
sino bastando tan solo aquellos elementos de juicio que sean conducentes para la correcta
decisión de la cuestión planteada (conf. arg. Art. 386 del Cód. Procesal, v.
E.D.18-780; E.D. 20-B-1040; E.D. 115-677 y E.D. 105-173 entre otros).-
En autos ha quedado acreditado que al momento de adquirir el demandado la Unidad Funcional
N° 6 del inmueble antes mencionado, se encontraba vigente el Reglamento de Copropiedad
que, aún al día de hoy, establece que "...los departamentos sólo podrán ser
destinados a la vivienda familiar de los copropietarios y miembros de su familia o de las
personas a quienes los mismos los alquilen o cedan; no () pudiendo ser destinados en
ningún caso a industrias, talleres, sanatorios, oficinas de remate, consultorios,
consultorios para la atención de enfermedades infecciosas o contagiosas, casas de
pensión y cualquier otra actividad contraria a la tranquilidad, decencia, decoro y
moralidad y buen nombre del edificio...".-
Al advertir estas prohibiciones, el Dr. Fariñi Duggan solicitó una autorización para
atender pacientes en su departamento, que le fuera otorgada, aunque las partes disienten
respecto del modo y la forma en que se le concediera.-
Según los testimonios de Néstor J. Rodríguez (fs.538), Ana M. Friedlander (fs.541).
Clara P. Soro (fs.542) y Miguel A. Riesgo (fs.543) la referida autorización le fue
otorgada por un grupo de consorcistas y el Administrador, de modo informal y con la
condición de que el demandado cesara en el uso indebido cuando el Consorcio se lo
reclamara. El carácter informal del permiso también se advierte ya que no existe un acta
de Asamblea Ordinaria donde conste el mismo.-
Ha quedado entonces así acreditado, pese a que intentara el demandado negar esta prueba,
que la autorización que le fuera otorgada fue condicionada a que cesara en el uso
indebido de la cosa cuando se presentaren inconvenientes y el Consorcio se lo reclamara.
Por ello y en base al principio de la buena fe que debe regir las relaciones consorciales,
corresponde que ante el pedido del Consorcio el accionado cumpla con la palabra empeñada
y cese en el uso de su departamento como consultorio.-
De todos modos y a mayor abundamiento es de destacar que aún cuando la autorización de
que se trata no hubiese sido condicionada, la tolerancia del Consorcio durante tantos
años no podría revestir en este caso el significado que el Dr. Fariñi Duggan intenta
darle. Así citando a Borda, sostiene el mismo que "si la tolerancia es de larga data
y no existen hechos nuevos que impongan un cambio (por ejemplo un aumento inusitado de la
clientela, una extensión del negocio a otras actividades, etc.) debe reputarse que hay un
tácito consentimiento en que se dé a la unidad otro destino del previsto en el
Reglamento, creando así una situación jurídica que no puede ser modificada por voluntad
de los demás consorcistas (v. "Tratado...." Derechos Reales T° I, Pág. 570,
Ed. Abeledo-Perrot). Sin embargo debe advertirse en el caso que, de los testimonios de
Néstor Rodríguez y Miguel Riesgo resulta claramente que si han existido causas
razonables para solicitarle al demandado el cese en el uso indebido, pues otros
propietarios intentaron utilizar sus viviendas para otros fines no contemplados en el
Reglamento de Copropiedad, lo cual generó problemas al Consorcio de Copropietarios que
decidió, ante ello, ajustarse a lo que expresamente contempla el Reglamento de
Copropiedad. Tal actitud en modo alguno puede llegar a considerarse abusiva, ya que lo
cierto es que la autorización y la tolerancia al uso indebido se mantuvieron
-excepcionalmente- en el tiempo porque se presentaba una situación particular, que era la
hasta allí inocua utilización del inmueble como consultorio;; pero cuando esa situación
cambia y ese uso lleva a otros a reclamar el mismo derecho, generando problemas en el
Consorcio, éste tiene el legítimo derecho solicitar el cese de la actividad por haber
ocurrido nuevas circunstancias que así lo ameritan.-
En otro orden de ideas, el hecho de que el Consorcio le cobrara al accionado un plus en
las expensas por los mayores gastos que su actividad provocaba, no implica en lo absoluto
un beneficio exclusivo del Consorcio pues justamente la finalidad de ese plus es la de
cubrir los mayores costos que genera el demandado al utilizar la vivienda para otros
fines, por lo tanto tampoco es contrario a la equidad que ahora se reclame el cese en el
indebido uso cuando ya se ha dejado de cobrar el referido plus.-
En definitiva lo cierto es que el Reglamento de Copropiedad prohíbe expresamente utilizar
las viviendas como consultorios y ello no ha sido objeto de modificación. Resulta
entonces prudente que la conducta, tanto del demandado como de los restantes
copropietarios, se ajuste a los términos del contrato que rige las relaciones entre los
consorcistas, y en tal sentido corresponde que el Dr. Fariñi Duggan cese en el uso
indebido de su propiedad, toda vez que admitir su defensa se estaría aceptando
expresamente la violación a la ley de Consorcio.-
III.- Que respecto al fundamento de la apelación concedida a fs.599 en efecto diferido
que fuera agregado a fs.906/908 debe liminarmente señalarse que aún cuando no se
corriera traslado de dicha presentación, los términos de la misma evidentemente no
resultan compatibles con el régimen legal vigente, toda vez que se pretende cuestionar el
sustento del rechazo del incidente de perención de instancia promovido por el recurrente,
circunstancia que resulta improcedente ya que tal decisión es inapelable a la luz de lo
normado por el Art. 317 del Cód. Procesal, como es reconocido expresamente por aquél en
el escrito de que se trata (v. fs. 908).-
De allí sin duda que el propio apelante haya limitado su recurso en el momento de la
interposición a la imposición de las costas como surge de su presentación de fs.598 y
en tal inteligencia le fuera concedido en efecto diferido, como lo prescribe el
Art.69,último apartado del Cód. Adjetivo. De ello necesariamente debe seguirse que sólo
cabe tener en consideración al respecto lo manifestado en el apartado IV del escrito en
examen.-
En ese sentido expresa el recurrente que las costas debieron ser impuestas en el orden
causado por cuanto la caducidad de instancia fue incorrectamente rechazada, lo cual
forzosamente conllevaría a analizar el fondo de la cuestión, extremo que no puede ser
motivo de cuestionamiento ni por lo tanto de tratamiento en la instancia revisora.-
Por ello sólo cabe confirmar la resolución cuestionada respecto de la parte considerada
apelable, en virtud de principio objetivo que emana de los Arts.68 y 69 del Cód.
Procesal.-
Por las consideraciones expuestas voto entonces porque se confirme la sentencia apelada en
todo lo que fuera materia de agravios y porque se impongan las costas de la Alzada al
accionado vencido por no existir mérito alguno que permita apartarse en el caso del
principio objetivo de la derrota enjuicio que establece el Art.68 del Cód. Procesal.-
El Dr. Moreno Hueyo se adhiere al voto que antecede por razones análogas.-
Buenos Aires, setiembre 2 de 2003.-
Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto
precedentemente por mayoría de votos, el Tribunal decide: confirmar la sentencia apelada
en todo lo que fuera materia de agravios e imponer las costas de la Alzada al accionado
vencido por no existir mérito alguno que permita apartarse en el caso del principio
objetivo de la derrota en juicio que establece el Art.68 del Cód. Procesal.-
Regístrese, notifíquese y devuélvase.-
Se deja constancia que no firma la presente la Dra. Estevez Brasa por hallarse en uso de
licencia (Art.109 del R.J.N.).//-
Fdo.: CARLOS R. DEGIORGIS - JULIO R. MORENO HUEYO
ADOLFO CAMPOS FILLOL (SEC.)
Fuente. EL DIAL 03-10-2003