Filtración. Apertura de una zanja en un ambiente de la unidad funcional. Abandono de la prosecución de los trabajos. Demora en concluir las reparaciones. Afectación del uso y goce de la unidad. Responsabilidad del consorcio de propietarios. Daño moral

"Álvarez García María Cristina c/ Consorcio de Propietarios Libertador 4730 s/daños y perjuicios" - CNCIV, Sala F, 04/10/2005

"A raíz de una filtración de agua que afectaba al departamento ubicado en el piso inferior inmediato al de la actora, el 9 de abril de 2001 aquélla autorizó a personal contratado por el consorcio con el objeto de determinar el origen de dicha filtración, para lo cual ese personal procedió a romper el piso de la cocina y a reparar provisoriamente con "Poxilina" el caño deteriorado, pues al quedar al descubierto la cañería se advirtió que por el estado de corrosión que presentaba debía ser reemplazada. La reclamante adujo que se había abandonado la prosecución de los trabajos y dejado la zanja abierta durante varios meses, impidiendo el uso y goce de la cocina y del living comedor, al que debió trasladar los muebles. Demanda la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la demora en concluir las reparaciones correspondientes a su unidad funcional."
"La responsabilidad del consorcio no reposa en la obra encarada para el reemplazo de cañerías viejas, ni tampoco en el tiempo que insumiría desde la toma de decisión hasta la culminación, sino en haber dejado mientras tanto en un estado deplorable el piso de la cocina del departamento de la actora y la ocupación del living-comedor con los muebles y enseres de esa cocina, afectando notablemente el uso y goce de la unidad por la propietaria y su grupo conviviente. Esto es revelador de que tampoco se trata de las molestias comunes que cualquier propietario debe soportar por los arreglos o refacciones que se realizan en su propiedad, sino de la reparación y del reemplazo de cañerías que si bien están ubicadas en el piso 11 -en el que se encuentra la unidad de la actora y donde se había originado la filtración- tienen carácter común y abastecen de agua a distintas unidades de otros pisos del edificio, por lo que todos esos trabajos estaban a cargo del consorcio. De ahí que la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables. En tal caso indudablemente se ha perturbado la vida cotidiana de la actora y de su familia en forma tal que se configura el daño moral contemplado por los arts. 522 y 1078 del Código Civil, en cuanto es presumible que vivir de esa forma durante el tiempo que excede lo razonable para la concreción de esos trabajos, ha repercutido negativamente en los sentimientos y en la interioridad de la actora, y justifica el resarcimiento de ese daño."

Texto completo
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a los 4 días del mes de octubre de dos mil cinco, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI. ZANNONI. POSSE SAGUIER.

Sobre las cuestiones propuestas el Dr. Galmarini dijo:
I.- A raíz de una filtración de agua que afectaba al departamento ubicado en el piso inferior inmediato al de la actora, identificado como letra D del piso 11º, el 9 de abril de 2001 aquélla autorizó a personal contratado por el consorcio con el objeto de determinar el origen de dicha filtración, para lo cual ese personal procedió a romper el piso de la cocina y a reparar provisoriamente con "Poxilina" el caño deteriorado, pues al quedar al descubierto la cañería se advirtió que por el estado de corrosión que presentaba debía ser reemplazada. La reclamante adujo que se había abandonado la prosecución de los trabajos y dejado la zanja abierta Durante varios meses, impidiendo el uso y goce de la cocina y del living comedor, al que debió trasladar los muebles. Demanda la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la demora en concluir las reparaciones correspondientes a su unidad funcional.
La sentencia de fs. 1112/1119, tras considerar que el consorcio demandado es responsable por la inejecución o incumplimiento de las obligaciones en los términos del art. 520 del Código Civil, admitió parcialmente la demanda indemnizatoria del daño moral ($5.000) y por gastos de comida elaborada ($3.500). En consecuencia, se condenó al "Consorcio de Propietarios de la Av. del Libertador 4720/24/28/36/40" a abonar a la actora la suma de ocho mil quinientos pesos, más intereses y costas.
Apelaron ambas partes. La actora expresó agravios a fs. 1145/1156 y el demandado a fs. 1159/1162, y sólo aquel memorial es contestado a fs. 1164/1169 por el consorcio.
II.- Aun cuando este último dice agraviarse del monto indemnizatorio fijado por el a-quo en concepto de daño moral y de gastos de comida elaborada (fs. 1159), de la lectura del memorial surge que las quejas no se limitan a cuestionar únicamente la procedencia y los montos de los conceptos admitidos, sino que objeta también lo resuelto en torno de la responsabilidad que le atribuye el sentenciante, en cuanto el recurrente alega que la dilación de las tareas se debieron a la actitud reticente de la actora.
Sin embargo, el apelante se limita a insistir genéricamente en las defensas opuestas en primera instancia, especialmente en cuanto afirma que la actora fue reticente en permitir el acceso a su unidad para que se lleven a cabo en el tiempo lógico que demanden las tareas, sin prueba suficientemente demostrativa de que la demora se debió a esa reticencia y sin rebatir los fundamentos centrales en los que el juzgador sustentó su decisión, entre los que se destacan, por un lado, lo aseverado acerca de que el material probatorio reunido, que se merituó en su conjunto y armónicamente, de conformidad con las reglas de la sana crítica, permite concluir que la demora en terminar las reparaciones en el inmueble de la accionante, no le es imputable a la actora, y por otro, como inmediatamente agrega el magistrado "apreciándose lo injustificado de su prolongación, si se tiene en cuenta que los trabajos se iniciaron el 9 de abril del año 2001, y que finalmente se ejecutaron durante los días hábiles entre el 10 y el 21 de diciembre de dicho año (fs. 606 vta y 687)" (fs. 1114).
La mera cita imprecisa del abundante intercambio epistolar y de las declaraciones de los testigos, respecto de los cuales sólo se mencionan las fojas (fs. 1160), pero sin desarrollar una apreciación de sus dichos que permitan sustentar una conclusión contraria a la del Sr. Juez, quien por su parte ha examinado con detenimiento y de acuerdo con los principios de la sana crítica la prueba producida, evidentemente resultan insuficientes para rebatir los fundamentos y la conclusión a la que aquél llegó en el pronunciamiento apelado. Nada serio ni fundado aporta el consorcio para convencer del error en la solución del caso, a la que se arriba en primera instancia, en lo concerniente a la responsabilidad. Si los trabajos se ejecutaron entre el 10 y el 21 de diciembre de 2001 y la zanja en el piso de la cocina se había hecho alrededor de ocho meses antes y durante ese lapso se mantuvo abierta, no hay excusa alguna de parte del consorcio que justifique esa demora, ni menos puede invocarse que como copropietaria la actora debía soportar las molestias que el reemplazo de la cañería generaba, pues esta carga resulta atendible cuando la decisión del reemplazo de cañerías viejas, la obtención de presupuestos, la aceptación de éstos por la vía consorcial pertinente y la realización de los trabajos se llevan a cabo en un tiempo razonable, pero si durante todo ese lapso ni siquiera se cubrió la abertura del piso de la cocina, juzgo acertada la decisión en cuanto atribuye el retraso en concluir los arreglos al incumplimiento por parte del administrador del consorcio demandado de los deberes impuestos por el art. 31, inc. d) del Reglamento de Copropiedad, 11 de la ley 13.512 y 3, inc. 7) del decreto reglamentario 18.734/49. Debe destacarse que el demandado apelante tampoco formula crítica concreta y razonada sobre la aseveración del magistrado acerca de que no se invocó, ni se acreditó, que el administrador del consorcio hubiera comunicado con antelación a la propietaria que concurrirían a fin de colocar las cerámicas en el piso de la cocina el día 24 de abril, como había aducido el demandado, por lo que el Sr. Juez concluye que era razonable entonces que la progenitora de la reclamante careciera de legitimación para autorizar el ingreso y, más aún, para la realización de las tareas en el bien (fs. 1114). Por otro lado, no hay prueba alguna de que ese ofrecimiento de tapar el agujero que se extendía a lo largo de la cocina se hubiera concretado, ni que esto hubiese sido impedido por la actora, con lo cual la decisión del sentenciante de atribuir responsabilidad al consorcio por el incumplimiento de las obligaciones que incumbían al administrador, encuentra mayor respaldo.
De ahí que la insistencia de la letrada apoderada del consorcio demandado en liberar de responsabilidad a su representado carece de sustento suficiente para modificar la decisión apelada. Esa responsabilidad no reposa en la obra encarada para el reemplazo de cañerías viejas, ni tampoco en el tiempo que insumiría desde la toma de decisión hasta la culminación, sino en haber dejado mientras tanto en un estado deplorable el piso de la cocina del departamento de la actora y la ocupación del living-comedor con los muebles y enseres de esa cocina, afectando notablemente el uso y goce de la unidad por la propietaria y su grupo conviviente. Esto es revelador de que tampoco se trata de las molestias comunes que cualquier propietario debe soportar por los arreglos o refacciones que se realizan en su propiedad, sino de la reparación y del reemplazo de cañerías que si bien están ubicadas en el piso 11 - en el que se encuentra la unidad de la actora y donde se había originado la filtración - tienen carácter común y abastecen de agua a distintas unidades de otros pisos del edificio, por lo que todos esos trabajos estaban a cargo del consorcio. De ahí que la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables. Por lo expuesto las quejas del consorcio demandado sobre la responsabilidad deben ser desestimadas.
III.- Tampoco es atendible la queja de la actora referida a que el incumplimiento del consorcio fue doloso. Considera esta recurrente que el demandado obró maliciosamente al hacer caso omiso a sus requerimientos porque, según aquélla arguye, era conciente de los daños y perjuicios que su conducta acarreaba a ella y a su familia, más aún, entiende que tuvo la intención de dañarla (fs. 1145 vta/1146). Es de recordar que adecuadamente el magistrado encuadró el caso dentro de la órbita contractual, por hallarse contractualmente ligados la copropietaria con el consorcio demandado (fs. 1112 vta.), razón por la cual las consecuencias por las que debe responder este último varían según se considere doloso o culposo el incumplimiento. Pero, a mi juicio, de los reiterados requerimientos enderezados a la pronta realización de las reparaciones y a obtener información sobre los trabajos que se iban a encarar, en manera alguna puede extraerse que quienes tenían a su cargo definir la realización de esas reparaciones y el reemplazo de las cañerías por la corrosión observada, tuvieron la intención de dañar, ni tampoco que su actuar fue doloso, sino tan solo que no actuaron en la ocasión con la diligencia que la situación en que había quedado la cocina de la unidad de la actora exigía a fin de evitarle perjuicios que se generaron con el retraso en definir ese reemplazo. Quizás ante la entidad de la obra que el consorcio debía encarar referida al reemplazo de cañerías que abarcaba a unidades de distintos pisos del edificio y ante el conflicto que se vislumbra en el intercambio epistolar entre la titular de la unidad deteriorada y el administrador, quedaron confundidas cuestiones que pudieron solucionarse en forma independiente, pues aunque haya sido provisorio el arreglo de la pérdida de agua que producía la filtración, ante la demora de la decisión sobre el reemplazo de la antigua cañería, bien pudo solucionarse el rellenado del piso de la cocina para que la actora pudiera utilizarla normalmente, al menos hasta que se definiera la obra de mayor envergadura. Ese conflicto entre las partes, es revelador de que en alguna medida ninguna de ellas colaboró en hallar una solución a los problemas que se presentaron sorpresivamente por la pérdida repentina de agua en el caño colocado en el piso del departamento de la actora que filtraba sobre la unidad del piso 10. Pero como quien tenía la obligación a su cargo era el consorcio, debe responder por los daños que ocasionó a la actora, aunque estimo que no bastan las alegaciones formuladas por la reclamante para acreditar que la inejecución de la obligación fuese maliciosa, como dispone el art. 521 del Código Civil, sino que en el caso corresponde considerar que tuvo origen en el actuar negligente del representante del demandado. De ahí que por aplicación del art. 520 el resarcimiento de los daños e intereses sólo comprende los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación. Se ha sostenido: "el dolo obligacional, que ha de distinguirse del dolo
Como vicio de la voluntad (art. 931, Cód. Civil) y del delictual (art. 1072, Cód. cit.), se configura por la inejecución deliberada de la prestación, conforme lo ha entendido gran parte de nuestra doctrina (Busso, obra cit., t. III, p. 242, núm. 30; Llambías, "Código", coment. art. 531; Morello, obra cit. -"indemnización del daño contractual"-, p. 229, apart. II; Cazeaux-Trigo Represas, obra y t. cit. -"Derecho de las obligaciones" t. 1-, p. 252; Rezzónico, "Estudio de las obligaciones", t.I, p. 146, 9a. Ed.; Laffaille, obra cit. -"Obligaciones"- t. I, núm. 174, p. 167; etc.). De allí que la malicia a que alude el art. 521 debe entenderse como un incumplimiento a designio, con mala voluntad. Es el no querer cumplir pudiéndolo hacer, sin que interese que la inejecución persiga el perjuicio del acreedor (ver Morello, obra cit. p. 299). Exigir la intención de perjudicar, implica un recaudo no pedido por la ley y de casi imposible prueba. Basta el incumplimiento deliberado. Y es evidente que este incumplimiento ha de ser injustificado, puesto que si existe justificación se estará en presencia de un incumplimiento no imputable (CNCiv. Sala E, febrero 7/1986, "Cabrera, Enrique A. C/ Pinto Kramer, Martín", voto del Dr. Juan Carlos Dupuis, L.L. T. 1986-E, p. 205/209, fallo 85.233). En dicho precedente se destacó que ese incumplimiento deliberado, malicioso o doloso, debe ser probado por el acreedor (ver p. 209). Como señalé anteriormente esta situación no ha sido debidamente probada, por lo que se desestiman las quejas de la actora sobre este aspecto del pronunciamiento.
IV.- La improcedencia de los reclamos por gastos de contratación de arquitecto y de gastos por pérdidas de pasajes surge de que no se trata de consecuencias inmediatas y necesarias del incumplimiento que se atribuye al consorcio. De ahí que esto basta para desestimar las quejas de la actora formuladas a fs. 1155 vta/1156 vta. respecto del último ítem mencionado.
V.- En cuanto a los gastos de farmacia, de traslados y de ortopedia, resultan escasos los elementos de convicción aportados para acreditar el esguince (breve referencia sobre el punto en el testimonio de fs. 774 in fine y vta., y constancias de guardia del Hospital Pirovano de fs. 804/805) y cómo se produjo. Tampoco hay prueba de la gravedad o características o impedimentos que pudo haber generado, de modo tal que permita inferir la entidad de los gastos que la reclamante solicita.
Además, si no obstante el obstáculo que implicaba la existencia de la zanja, el ambiente cocina debió seguir utilizándose por hallarse allí la heladera, asiste igualmente razón al sentenciante en cuanto sostiene que ante el conocimiento de la situación en que se encontraba ese ambiente de su vivienda, la actora omitió las diligencias mínimas exigibles que podrían haber evitado el daño propio, transitándolo con la precaución y cuidado que las condiciones del piso exigían y/o adoptando las medidas provisorias necesarias para acondicionarlo de forma tal que se lo pudiera utilizar con la mayor seguridad (fs. 1115 vta.). Estas consideraciones del magistrado tampoco han sido adecuadamente criticadas por la actora. Ella misma en la carta documento cuya fotocopia obra a fs. 137 intima al administrador
Bajo apercibimiento de reparar el piso de la cocina por su cuenta a costa del consorcio, pero lo cierto es que nada surge que haya hecho en tal sentido. El carácter provisional del arreglo, tanto de la pérdida espontáneamente producida como de la pinchadura del caño hecha por el plomero y reparada por él el mismo día, no eran óbice para que pudiera cubrirse la zanja con maderas o aun rellenar con material al menos algunos tramos si se tiene en cuenta que esa reparación provisoria se limitaba a puntos bien determinados en que se había producido la pérdida de agua, y de esa forma se pudo haber acondicionado el piso para transitar sin mayores riesgos. Aún cuando la existencia de la rotura y del agujero del piso y el mantenimiento de esa situación es atribuible principalmente al consorcio, el conocimiento de ese obstáculo por la actora exigía de su parte mayor precaución si ingresaba a esa zona de riesgo o la adopción de medidas como las indicadas por el magistrado. De todos modos considero que lo determinante para el rechazo de este ítem es la ausencia de prueba de hechos que justifiquen el daño en sí mismo y la relación causal con el incumplimiento atribuido al consorcio, sin que las quejas esgrimidas por la actora justifiquen modificar la decisión del Sr. Juez.
VI.- Ambos apelantes cuestionan el resarcimiento del daño moral, la actora en cuanto estima escaso el importe fijado en primera instancia en $5.000, mientras el consorcio demandado se opone a la procedencia de esta indemnización. El marco contractual de la cuestión sometida a pronunciamiento torna aplicable al caso el art. 522 del Código Civil. Esta norma, las condiciones descriptas por la perito arquitecta en los informes periciales presentados en el expediente sobre prueba anticipada (ver fs. 24/25 y 38/39 de dicho expte.) y aun descontando el tiempo que razonablemente llevaría definir dentro del ámbito consorcial el cambio de la vetusta cañería, y en su caso la obtención de presupuestos y elección del que se considerara más adecuado, más el tiempo que requería ese reemplazo, no cabe duda de que si los trabajos se ejecutaron durante los días hábiles entre el 10 y el 21 de diciembre de 2001, y la apertura del agujero se había hecho el 9 de abril de ese mismo año, y durante ese lapso no sólo el ambiente cocina estaba en condiciones tales que lo tornaban prácticamente inutilizable, y que muebles y enseres de ese ambiente habían sido acumulados en el living comedor, limitando notablemente el uso de este otro ambiente, indudablemente ha perturbado la vida cotidiana de la actora y de su familia en forma tal que se configura el daño moral contemplado por los arts. 522 y 1078 del Código Civil, en cuanto es presumible que vivir de esa forma durante el tiempo que excede lo razonable para la concreción de esos trabajos, ha repercutido negativamente en los sentimientos y en la interioridad de la actora, y justifica el resarcimiento de ese daño, por lo que las quejas del consorcio deben ser desestimadas. Sin embargo, tampoco me parecen atendibles los agravios de la reclamante mediante los que aspira a la elevación del monto fijado por el ítem en examen. Se ha sostenido que el daño moral es inmaterial o extrapatrimonial y representa los padecimientos soportados y futuros que tuvieron su origen o agravamiento en el hecho generador. Lo dañado son bienes de goce, afección y percepción emocional y física, no estimables por el equivalente pecuniario, pero sí considerables para la satisfacción por medio de sucedáneos de goce, afección y mitigación al sufrimiento emocional y físico (CNCiv. Sala C, octubre 13/1992, "Varde c/ Ferrocarriles", voto del Dr. Cifuentes;; id. Sala C, noviembre 27/1992, "Vinaya c/ Empresa Ferrocarriles Argentinos", L.L. T.1993-D- p. 278, fallo nº 91.599). Como ha expresado el distinguido colega Dr. Eduardo A. Zannoni, la reparación "integral" del daño moral no puede resolverse sino en términos de aproximación, tanto desde la perspectiva del daño mismo, como desde la perspectiva de la indemnización, pues, el monto que se fije no puede representar ni traducir el perjuicio ni sustituirlo por un equivalente (CNCiv. Sala "F", noviembre 15/ 2004, "Arias, Miguel Segundo Félix c/ Clínica Dussaut S.R.L. y otros s/daños y perjuicios" L. 378.649). La naturaleza esencialmente resarcitoria que tiene el daño moral (CNCiv. Sala C, junio 11/1976, E.D. T.68, p. 442, entre otros), la repercusión en los sentimientos y en el espíritu de la actora que presumiblemente ha provocado la perturbación en el ámbito de su hogar y en la vida cotidiana al encontrarse limitada notablemente la utilización de partes esenciales de su vivienda como son la cocina y el living comedor, computando el tiempo que excede el que razonablemente hubiera demorado la reparación y el reemplazo de las vetustas cañerías, sin dejar de atender que el conflicto suscitado entre la actora y el administrador del consorcio ha dificultado la colaboración que ambos debieron prestar frente a la urgencia de solucionar la filtración y a la necesidad del reemplazo de la cañería, entiendo que el examen conjunto de la situación lleva a considerar adecuado el monto de $5.000 fijado por el sentenciante para indemnizar el daño moral.
VII.- también ambos apelantes cuestionan el resarcimiento de los gastos de comida. El consorcio niega la existencia de este daño por los motivos ya expresados anteriormente, que fueron desestimados, pero agrega además que la zanja en la cocina no impidió su uso, sino que simplemente lo limitó (fs. 1162). Pero aunque a pesar de que la perito que intervino en la prueba anticipada hace referencia a que el agujero impide el libre tránsito por la cocina y anula el uso, en el sentido de que no puede usarse para la función que el ambiente cumple dentro de la casa (fs. 24 vta.), lo cierto es que más que anular estaba notablemente limitado por la dificultad en el tránsito, a punto tal que la misma actora reconoce que las heladeras permanecieron instaladas en la cocina, pero esa limitación en manera alguna descarta la procedencia del concepto en estudio, sino que por el contrario justifica la conclusión de que la dificultad en el tránsito impone ese uso limitado que en esa medida debió suplirse mediante la adquisición de comida elaborada. A su vez, esta situación y la acertada apreciación de las circunstancias efectuada por el sentenciante dan sustento al monto del resarcimiento fijado en primera instancia en la suma de $3.500, considerando el tiempo en que excedió el que razonablemente hubieran podido concretarse los trabajos, y atendiendo también a que tanto el consorcio como la actora pudieron haber adoptado medidas preventivas, como la indicada por la perito arquitecta interviniente en estos autos principales, según la cual si se hace un arreglo provisorio, se sabe de antemano que habrá un tiempo de espera para una solución permanente, por solicitud de presupuestos, consultas, adecuación de honorarios de trabajos, etc., y agrega, se puede cerrar provisoriamente el boquete o zanja con relleno del mismo material extraído sin mortero (fs. 985). Por ello y por las razones expresadas por el sentenciante considero que las manifestaciones de la actora de fs. 1154 vta/1155, tendientes a la elevación del resarcimiento, resultan inadmisibles.
Por los fundamentos precedentes y los concordantes del Sr. Juez, voto porque se confirme la sentencia de fs. 1112/1119 en cuanto ha sido materia de recurso. Atento el contenido de los agravios de cada una de las partes y el resultado negativo para ambos litigantes, propongo que las costas de la alzada sean declaradas en el orden causado (arg. arts. 68, segundo párrafo y 71 del Código Procesal).
Por razones análogas a las aducidas por el vocal preopinante los Dres. ZANNONI y POSSE SAGUIER votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Con lo que terminó el acto.
Buenos Aires, octubre de 2005.

AUTOS Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 1112/1119 en cuanto ha sido materia de recurso. Con las costas de la alzada en el orden causado. Difiérase la regulación de los honorarios hasta una vez regulados y firmes los correspondientes a primera instancia. Notifíquese. Devuélvase.