FALLO XXIII PROPIEDAD HORIZONTAL. Nulidad de asamblea. Modificación del reglamento interno. Sistema de ingreso y egreso al edificio. Facultad de la asamblea de establecer que la puerta de entrada permanezca cerrada con llave durante las 24hs. Quórum.

"Schiraldi, Adriana c/ Consorcio de Propietarios Roosevelt 250/6/40 s/nulidad de asamblea" - CNCIV - SALA B - Septiembre/2004

“Es de público y notorio la situación de inseguridad que se ha instalado en el país, particularmente en la ciudad de Buenos Aires, y sus alrededores, situación que es motivo de constante preocupación de las autoridades y población y a la que se refieren insistentemente los medios. Si a ello se le aduna, que la medida tomada por la asamblea, es decir, el cierre con llave de la puerta durante las 24hs, de modo tal que nadie puede ingresar o salir sin el control de los propietarios que lo habilite para ello, no aparece en modo alguno arbitrario, inconsulto o desmedido, por el contrario, es precisamente una de las medidas que recomienda la Policía Federal para adoptar en los edificios de departamentos, siendo de público y notorio conocimiento, puesto que dicha institución ha hecho llegar volantes en tal sentido a todo los consorcios de la ciudad de Buenos Aires."
"Cuadra añadir que la decisión de la asamblea no modifica la situación de cosa común de la puerta de entrada, ya que en el edificio se sigue entrando y saliendo por dicha puerta. Tampoco es cierto que se hubiera prohibido u obstaculizado en modo alguno el ejercicio de la profesión de odontólogo, puesto que el tener que controlar a quien se abre y a quien sale, no implica ello, y debe señalarse que de seguirse el pensamiento de los actores, todos los propietarios han sufrido disminución en su derecho de propiedad, puesto que se les impide a familiares y amigos entrar y salir como antes."
"El horario de apertura y cerrado de la puerta de entrada forma parte del reglamento interno, y este puede ser modificado por simple mayoría, tal como resulta del reglamento traído a autos en su Art. 5º. Es evidente -se itera- que no se alteró el carácter común, sino que se reglamentó el uso y ello ha sido mediante una decisión de asamblea cuya convocatoria y la votación que se practicara no ha sido impugnada, fuera del quórum tenido en cuenta."
"Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada y se rechaza la demanda entablada por nulidad de las asambleas del consorcio, que dieran lugar a la modificación del Reglamento Interno."

Texto completo
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los días del mes de septiembre de dos mil cuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala "B", para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados: "Schiraldi, Adriana c/ Consorcio de Propietarios Roosevelt 250/6/40 s/ nulidad de asamblea" respecto de la sentencia de fs.338/341, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces Doctores: LUIS LOPEZ ARAMBURU - GERONIMO SANSO -LIDIA B. HERNANDEZ
A la cuestión planteada el Dr. López Aramburu, dijo:
Contra la sentencia de fs.338/341, apela y expresa sus quejas la demandada a fs.357/362, que merecieran las respuestas de fs.365/369, de las accionantes.
Que en un primer acercamiento a las cuestiones en debate cabe poner de resalto que se queja el consorcio demandado porque el Juez hizo lugar a la demanda y declaró la nulidad de las asambleas en la parte que disponen mantener la puerta cerrada con llave las 24hs del día, los siete días a la semana y condenó al consorcio a volver al sistema de apertura de la puerta de entrada del edificio mediante portero eléctrico, debiendo arbitrar los medios necesarios a fin de que no sea factible el cierre de dicha puerta con llave, en el plazo de diez días corridos y bajo el apercibimiento de aplicar astreintes, y asimismo lo condenó a pagar la suma de $ 2000 en el plazo de diez días corridos.
Cabe destacar que se trata de un consorcio de propiedad horizontal en el que cuatro unidades pertenecen a consultorios odontológicos y los demás a vivienda familiar. El juez pone de manifiesto que si bien es cierto que razones de seguridad fueron las que llevaron a adoptar tal decisión, no es lo menos que no se puede justificar tal implementación del sistema de ingreso y egreso al edificio haciendo recaer mayores perjuicios en algunos, que en otros, debiendo, en su caso, tomar medidas alternativas que consulten ambos intereses en juego, cuestiones de las que se agravia la demandada y esta Vocalía entiende que le asiste razón al consorcio.
Esto es así, porque más allá de la naturaleza jurídica de la puerta de entrada, el debate se centra en lo que hace a la validez o no de las decisiones de las asambleas y su trascendencia en la vida del consorcio.
Nadie discute de que la puerta de entrada del edificio sea cosa común, ni que los actores sean copropietarios, y que en sus unidades tengan instalado su consultorio odontológico y, mucho menos se discute de que el uso de dichas unidades está expresamente contemplado como legítimo en el reglamento de copropiedad.
El debate se centra en si el consorcio está facultado a modificar la forma de ingreso al edificio y en su caso, cual es el quórum que debe tener la asamblea que así lo disponga. Amen de ello, también se ha sostenido que la decisión de la asamblea ordenando el cierre de la puerta de entrada con llave es ilegal, arbitraria, excesiva y altera el derecho de propietarios de los demandantes.
La postura de los actores, que fuera admitida por el "a quo" luce a criterio de esta Vocalía, como totalmente arbitraria, y constituye un verdadero abuso del derecho, que no puede merecer la protección del Tribunal.
Es de público y notorio la situación de inseguridad que se ha instalado en el país, particularmente en la ciudad de Buenos Aires, y sus alrededores, situación que es motivo de constante preocupación de las autoridades y población y a la que se refieren insistentemente los medios.
Si a ello se le aduna, que la medida tomada por la asamblea, es decir, el cierre con llave de la puerta durante las 24hs, de modo tal que nadie puede ingresar o salir sin el control de los propietarios que lo habilite para ello, no aparece en modo alguno arbitrario, inconsulto o desmedido, por el contrario, es precisamente una de las medidas que recomienda la Policía Federal para adoptar en los edificios de departamentos, siendo de público y notorio conocimiento, puesto que dicha institución ha hecho llegar volantes en tal sentido a todo los consorcios de la ciudad de Buenos Aires.
Cuadra añadir que la decisión de la asamblea no modifica la situación de cosa común de la puerta de entrada, ya que en el edificio se sigue entrando y saliendo por dicha puerta. Tampoco es cierto que se hubiera prohibido u obstaculizado en modo alguno el ejercicio de la profesión de odontólogo, puesto que el tener que controlar a quien se abre y a quien sale, no implica ello y debe señalarse que de seguirse el pensamiento de los actores, todos los propietarios han sufrido disminución en su derecho de propiedad, puesto que se les impide a familiares y amigos entrar y salir como antes.
Debe señalarse, que el consorcio se organizó hace muchos años, y que el reglamento fue redactado el 19-10-71, época en que la situación de inseguridad que se vive actualmente, no existía y por lo tanto este tipo de restricciones tendientes a aumentar la seguridad no eran adoptadas.
Empero cabe poner de resalto, que el horario de apertura de la puerta de entrada no fue ni es contemplada en el reglamento de copropiedad, sino en lo que se llama Reglamento Interno, (al igual que el horario de suministro de los servicios de agua caliente y calefacción, y los de labor del encargado y sus ayudantes), así era común en los primeros edificios de propiedad horizontal y en los de renta que la puerta de entrada estuviera cerrada de 21 a 7hs, de la mañana, que de 7 a 11hs se permitiera el ingreso de proveedores y luego de ese horario no, posteriormente y en razón de los nuevos adelantos técnicos y costos de mantenimiento y sueldo, y como medida de seguridad se optó por el portero eléctrico como una forma cómoda de restringir el ingreso al edificio y permitir el acceso de los visitantes desde las unidades de vivienda. Es más, las puertas de entrada del edificio únicamente se podrían abrir desde afuera con llave y desde adentro con picaportes . Empero, la pérdida de la seguridad fue incrementando las restricciones y se llegó a que para salir del edificio era necesario la llave. De cualquier manera el horario de apertura y cerrado de la puerta de entrada forma parte del reglamento interno, y este puede ser modificado por simple mayoría, tal como resulta del reglamento traído a autos en su art. 5º.(ver fs 15/30).
Dicha norma dice: "El uso de las cosas y servicios comunes se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones ......y con sujeción a las disposiciones que se establecen validamente en el reglamento del edificio"
Y es evidente -se itera- que no se alteró el carácter común, sino que se reglamentó el uso y ello ha sido mediante una decisión de asamblea cuya convocatoria y la votación que se practicara no ha sido impugnada, fuera del quórum tenido en cuenta.
Como última reflexión a "guisa de orbiter dictum" cabe poner de resalto que tampoco los actores han acreditado los daños que dicen haber sufrido, puesto que de las declaraciones testimoniales resultaría que las ayudantes de los odontólogos abrían las puertas, no resulta de que el personal que se contratara luego fuera dedicado exclusivamente a la atención de la puerta de entrada, y no efectuara ningún otro trabajo (vrg., atender el teléfono, otorgar turnos, colaborar en la atención de los pacientes o en la limpieza del lugar).
De compartirse el criterio de esta Vocalía corresponde revocar el decisorio apelado y rechazar la demanda entablada por nulidad de las asambleas del consorcio, que dieran lugar a la modificación del Reglamento Interno. Con costas de ambas instancias a los perdidosos (art.68, 2do párrafo Código Procesal).
Los Dres. Sansó y Hernández, por análogas razones a las aducidas por el Dr. López Aramburu votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Fdo.: LUIS LOPEZ ARAMBURU - GERONIMO SANSO - LIDIA B. HERNANDEZ
Buenos Aires, septiembre de 2004.
Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se revoca la sentencia apelada y se rechaza la demanda impetrada. Con costas de ambas instancias a los perdidosos (art. 68, 2do párrafo Código Procesal).
Notifíquese y devuélvase.
Fdo.: LUIS LOPEZ ARAMBURU - GERONIMO SANSO - LIDIA B. HERNANDEZ