FALLO XVI PROPIEDAD HORIZONTAL. Construcción antirreglamentaria en la terraza. Se condena a los propietarios infractores al cumplimiento de una obligación de hacer: Adecuar los planos del edificio para incorporar la nueva construcción - Modificar el reglamento de copropiedad. Cumplimiento de acuerdo de mediación. Reticencia.

L. 376.629 - "Consorcio de Propietarios de Avda. Directorio 1717/19 c/ Demarco, Gualberto Oscar y otro, s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA F - 04/05/2004"
Los demandados reconocieron haber efectuado sin permiso y en forma antirreglamentaria construcciones en la terraza del edificio, que tomaron a su cargo, sin costo alguno para el consorcio, realizar la modificación de los planos del edificio incorporando a ellos tales construcciones, adecuándolas al Código de Planeamiento Urbano y modificar el Reglamento de Copropiedad estableciendo la variación del porcentual de cada unidad, que la totalidad de los copropietarios ratificaron lo actuado por las administradoras.
Está probado -aún cuando fue objeto de negativa por parte de los demandados- que quienes suscribieron las actas ratificatorias son los propietarios de las unidades respectivas del edificio. El hecho de que en un caso suscribiese la cónyuge de uno de ellos, no modifica esta afirmación, a la vista que ese copropietario no manifestó en momento alguno oposición a lo actuado por su esposa, con lo que bien puede considerarse que ésta actuó como mandataria tácita de aquél -arg. Arts. 1874 y 1276, párrafo 3°, Cód. Civil.
Tampoco tiene incidencia el hecho de que la ratificación de las firmas del acta ante la mediadora se efectuara después de transcurridos los treinta días previstos, por cuanto, sin perjuicio de destacar no se trataba de un plazo esencial, lo cierto es que la voluntad de los copropietarios se manifestó temporáneamente (el 18 de diciembre de 1998), y era oponible a los demandados porque integran el consorcio. A mayor abundamiento, los demandados no prueban haber sufrido perjuicio alguno."
"Cierto es que, para posibilitar la ejecución de las obligaciones que tomaron a su cargo los demandados, se requerirá la cooperación del consorcio de copropietarios -así, v.gr., la actuación de la administradora para suscribir las modificaciones del Reglamento de Copropiedad, presentaciones ante el Gobierno de la Ciudad, etcétera- como se prevé en la cláusula segunda del acuerdo suscripto ante la mediadora.
En suma considero que los demandados demostraron, desde el inicio, una posición reticente sin que quepa introducir, en esta instancia cuestiones que son ajenas a lo fundamental del debate, como podría serlo la personalidad del consorcio de propietarios o la legitimación de su administrador para actuar a fin de obtener una sentencia de condena para el cumplimiento de lo acordado.
Voto, en consecuencia, por confirmar la sentencia en este aspecto."
Texto completo
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 4 días del mes de mayo de dos mil cuatro, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia apelada.Practicado el sorteo correspondiente, resultó el siguiente orden de votación: ZANNONI - HIGHTON DE NOLASCO - POSSE SAGUIER.
A la cuestión propuesta el DOCTOR ZANNONI, dijo:
1. La sentencia apelada, dictada a fs. 324/326, hace lugar, con costas, a la demanda entablada por el Consorcio de Propietarios del edificio de calle Directorio 1717/19 de esta Capital Federal y condena a los demandados Gualberto Oscar Demarco y Gladis Elizabeth Gallo a modificar el reglamento de copropiedad de dicho consorcio en el plazo de treinta días. Los condena, además a abonar una suma de dinero en concepto de resarcimiento de daños que fuera objeto de reclamo por parte del referido consorcio.Se agravian ambas partes. Los demandados cuestionan la condena. El consorcio actor pide se eleve le monto del resarcimiento de los daños.Para comprender los términos de la condena y de los agravios es menester referirnos puntualmente los antecedentes que dan origen a este pleito.
2. El 2 de diciembre de 1998, las administradoras del Consorcio de Propietarios del edificio de calle Directorio 1717/19 de esta Capital Federal y los señores Gualberto Oscar Demarco y Gladis Elizabeth Gallo, en su carácter de copropietarios de dicho edificio, suscribieron un acuerdo en el contexto de una mediación privada con intervención de la mediadora, Dra. Lapasset, que en copia glosa a fs. 43, según el cual:
a) Los requeridos -Gualberto Oscar Demarco y Gladis Elizabeth Gallo- reconocieron haber efectuado sin permiso y en forma antirreglamentaria construcciones en la terraza del edificio de Avda. Directorio 1717/19.
b) Se previó que en el plazo de treinta días a contar desde la firma del acta, todos los copropietarios deberían otorgar autorización para que los requeridos Demarco y Gallo realizasen las modificaciones en los planos del edificio para incorporar la construcción realizada en la terraza y modificar el Reglamento de Copropiedad estableciendo la variación del porcentual de cada unidad y también establecer que a los fines de las votaciones, en el futuro, el cómputo no se haría por porcentual sino por unidad.
c) Se dejó expresa constancia de que la autorización implicaba la incorporación de la ampliación y modificaciones de la unidad de los requeridos y su adecuación al Código de Planeamiento Urbano. A tal efecto se facultó a las administradoras a firmar los planos y la demás documentación que fuese necesaria para formalizar tal adecuación, lo que se haría sin costo alguno para el Consorcio.
d) Se acordó un plazo de 365 días, contados a partir de la fecha en que todos los copropietarios ratificasen el acuerdo, para que los requeridos realizasen los planos y la modificación del Reglamento de Copropiedad. Para el caso de que los requeridos no () diesen cumplimiento a las obligaciones asumidas, se estableció una multa diaria de $ 20 por cada día de demora.
e) Se reconoció al Consorcio una indemnización de u$s 10.000 -que se imputarían a costear mejoras en el edificio- pagaderos del siguiente modo: u$s 4.000 se abonaron en ese mismo acto, y el saldo de u$s 6.000 debían hacerse efectivos en 24 cuotas mensuales y consecutivas de u$s 250 que se sumarían al monto de las expensas ordinarias a liquidar a los requeridos a partir de enero de 1999.
f) Se previó, finalmente, que en caso de que la totalidad de los copropietarios no ratificase el convenio y que por tal causa las obligaciones impuestas a los requeridos no pudieran ser cumplidas por éstos, los u$s 4.000 abonados se imputarían a cuenta de expensas futuras y los copropietarios asumirían los gastos por los costos, daños e inconvenientes que pudieran suscitarse por carecerse de los planos adecuados a las mejoras introducidas en la propiedad de los requeridos como así también las variaciones de los porcentuales que fuera oportuno realizar.
3. Según resulta del acta de asistencia a la mediación, estuvieron presentes en la audiencia, en carácter de requirentes y administradoras del Consorcio de Propietarios, las señoras Diana Irene Romero, Honorina Antonia Motto e Hilda Cármen Antico con su letrada apoderada, Dra. Graciela Alicia Badaloni y en carácter de requeridos los señores Gualberto Oscar Demarco y Gladis Elizabeth Gallo, con su letrado Gerardo Enrique Gancedo (ver fs. 42).El acuerdo obtenido en la mediación fue ratificado por los copropietarios que suscribieron un acta complementaria de la misma fecha (fs. 45), y los restantes copropietarios en el acta complementaria suscripta el 18 de diciembre de 1998 cuyas firmas ratificaron ante la mediadora, Dra. Lapasset, el 22 de febrero de 1999 (fs. 44).
4. No obstante, los aquí demandados argumentaron, después, que la totalidad de los copropietarios no habría otorgado en el plazo previsto -30 días- las ratificaciones previstas en oportunidad del acuerdo. Hubo un intercambio epistolar previo al juicio a través del cual Demarco y Gallo cuestionaron la temporaneidad de las ratificaciones que surgen de las actas complementarias glosadas en autos a fs. 44 y 45, impugnaron una de las ratificaciones por haber sido suscripta por la cónyuge de uno de los copropietarios y no por éste e, incluso, pusieron en duda que los firmantes del acta fueran los verdaderos propietarios de las unidades del edificio.Meses más tarde -setiembre de 1999- se promueve la demanda que suscribe la letrada apoderada de la administradora del consorcio, en su representación, pidiendo se condene a Demarco y Gallo a dar cumplimiento a las obligaciones de hacer asumidas en el acuerdo del 2 de diciembre de 1998, es decir la adecuación de las obras realizadas al Reglamento de Copropiedad y a la reglamentación municipal vigente, con más la suma por los daños y perjuicios ocasionados.La sentencia, como anticipé, hizo lugar a la demanda.
5. Los agravios que vierten los demandados en lo relativo a su obligación de hacer, esto es, la de adecuar los planos del edificio para incorporar la construcción realizada en la terraza, de conformidad al Código de Planeamiento Urbano y modificar el Reglamento de Copropiedad estableciendo la variación del porcentual de cada unidad acuden a diversos argumentos que, en mi entender, soslayan las cuestiones de fondo a considerar, esto es:
a) Que los demandados reconocieron haber efectuado sin permiso y en forma antirreglamentaria construcciones en la terraza del edificio de Avda. Directorio 1717/19.
b) Que tomaron a su cargo, sin costo alguno para el consorcio, realizar la modificación de los planos del edificio incorporando a ellos tales construcciones, adecuándolas al Código de Planeamiento Urbano y modificar el Reglamento de Copropiedad estableciendo la variación del porcentual de cada unidad.
c) Que la totalidad de los copropietarios ratificaron lo actuado por las administradoras. Está probado -aun cuando fue objeto de negativa por parte de los demandados- que quienes suscribieron las actas ratificatorias son los propietarios de las unidades respectivas del edificio (ver informes de dominio de fs. 255/262).El hecho de que en un caso suscribiese la cónyuge de uno de ellos, no modifica esta afirmación, a la vista que ese copropietario no manifestó en momento alguno oposición a lo actuado por su esposa, con lo que bien puede considerarse que ésta actuó como mandataria tácita de aquél -arg. arts. 1874 y 1276, párrafo 3°, Cód. Civil.Tampoco tiene incidencia el hecho de que la ratificación de las firmas del acta ante la mediadora se efectuara después de transcurridos los treinta días previstos, por cuanto, sin perjuicio de destacar no se trataba de un plazo esencial, lo cierto es que la voluntad de los copropietarios se manifestó temporáneamente (el 18 de diciembre de 1998), y era oponible a los demandados porque integran el consorcio. A mayor abundamiento, los demandados no prueban haber sufrido perjuicio alguno.
d) Cierto es que, para posibilitar la ejecución de las obligaciones que tomaron a su cargo los demandados, se requerirá la cooperación del consorcio de copropietarios -así, v.gr., la actuación de la administradora para suscribir las modificaciones del Reglamento de Copropiedad, presentaciones ante el Gobierno de la Ciudad, etcétera- como se prevé en la cláusula segunda del acuerdo suscripto ante la mediadora.
e) En suma considero que los demandados demostraron, desde el inicio, una posición reticente sin que quepa introducir, en esta instancia cuestiones que son ajenas a lo fundamental del debate, como podría serlo la personalidad del consorcio de propietarios o la legitimación de su administrador para actuar a fin de obtener una sentencia de condena para el cumplimiento de lo acordado.Voto, en consecuencia, por confirmar la sentencia en este aspecto.
6. Ambas partes se agravian de la condena relativa al pago de los daños que reclamó el Consorcio de Propietarios. Los demandados sostienen que la condena debe ser elevada en base a la estimación realizada por el perito ingeniero, Jorge Zanni a fs. 66/69 respecto a la desvalorización que sufre el edificio, en su totalidad, en razón de las construcciones realizadas por los demandados. Éstos, a su turno consideran que nada deben al consorcio puesto que éste "no puede ser titular de créditos emergentes de supuestos daños que alguno o varios de sus integrantes pudieran haber sufrido a resultas del accionar de alguno o varios de los otros copropietarios". Así, pues, los agravios respectivos sitúan a la cuestión entre dos pretensiones, una de máxima y otra de mínima.Entiendo que corresponde enmarcar la pretensión resarcitoria del consorcio en los términos y límites del acuerdo que es la base del presente juicio. Allí se estableció que los demandados abonarían al consorcio, en caso de ratificarse el acuerdo y en concepto de indemnización, la suma de u$s 10.000, de los cuales u$s 4.000 se abonaron en el acto de dicho acuerdo, y el saldo de u$s 6.000 debían hacerse efectivos en 24 cuotas mensuales y consecutivas de u$s 250 que se sumarían al monto de las expensas ordinarias a liquidar a los requeridos a partir de enero de 1999. El acuerdo fue ratificado, como ya se vio, de modo que no es de aplicación al caso la imputación de los u$s 4.000 a expensas futuras como lo previó la cláusula octava del acuerdo.
7. Lo fundamental es que, al haberse pactado una indemnización es ésta la que adeudan los demandados al consorcio, de la que existió un pago a cuenta, como surge del convenio. El saldo, pesificado de acuerdo a las disposiciones de las leyes 25.561 y sus modificatorias, deberá liquidarse en la etapa de ejecución de sentencia para el caso de que las cuotas previstas no se hayan incluido en las liquidaciones por expensas a partir de enero de 1999 como estaba previsto, y ser abonado dentro de los diez días. Las cuotas vencidas con anterioridad a la notificación de la demanda devengarán intereses a partir de dicha notificación y las siguientes a partir de la fecha en que vencieron cada una hasta el efectivo pago. El interés se liquidará a la tasa pasiva promedio que publica el Banco Central de la República Argentina como está dispuesto en la sentencia apelada (conf., fallo en pleno de esta Cámara en autos: "Vázquez c./ Bilbao", cuya doctrina fuera ratificada en autos: "Alaniz c./ Transportes 123").
8. Si mi voto fuese compartido, la sentencia debe ser confirmada en cuanto a la condena a los demandados a modificar el reglamento de copropiedad en el plazo que allí se establece y modificarse en cuanto a la condena a pagar que deberá serlo en los términos expuestos en el punto 7 de este voto.
Dada la forma en que prosperan los respectivos agravios entiendo razonable distribuir las costas de Alzada en un 80% a cargo de los demandados y en un 20% a cargo de los actores (arts. 68 y 71 del CPCC).
Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, el DOCTOR POSSE SAGUIER votó en el mismo sentido a la cuestión propuesta. La Doctora Elena I. Highton de Nolasco no firma por hallarse en uso de licencia. Con lo que terminó el acto.
Fdo.: EDUARDO A. ZANNONI - FERNANDO POSSE SAGUIER
Buenos Aires, mayo de 2.004.Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia en cuanto a la condena a los demandados a modificar el reglamento de copropiedad en el plazo que allí se establece y se modifica en cuanto a la condena a pagar que deberá serlo en los términos expuestos en el punto 7 del primer voto.
Las costas de Alzada se distribuyen en un 80% a cargo de los demandados y en un 20% a cargo de los actores (arts. 68 y 71 del CPCC).
Los honorarios profesionales serán regulados una vez definidos los de la instancia anterior. La Doctora Highton de Nolasco no firma por hallarse en uso de licencia.
Notifíquese y devuélvase.
Fdo.: EDUARDO A. ZANNONI - FERNANDO POSSE SAGUIER