Consorcio de propietarios - Responsabilidad - Legitimación activa del usufructuario y del comodatario - Filtraciones - Daño moral.

2ª INSTANCIA - Buenos Aires, septiembre 1 de 2003
El Dr. Zannoni dijo:

1. La sentencia recurrida que se agrega a fs. 246/248 de estos autos hace lugar parcialmente a la demanda promovida por Roberto A. Rangogni y Pedro A. Rangogni contra el consorcio de copropietarios de la calle Montevideo 368 de esta Capital Federal. Condena a éste a llevar a cabo, dentro de los treinta días de quedar firme el pronunciamiento, las obras de mantenimiento en la pared medianera que linda con la unidad Nº10, como así también a la restitución de ella a su estado normal, bajo apercibimiento de ser ejecutadas a su costa. Desestima, en cambio, la pretensión de los actores de ser resarcidos por daño emergente y daño moral. Impone las costas al consorcio demandado.

2. Apelaron la sentencia los actores y el consorcio. Éste expresa agravios a fs. 262/265, que son contestados por los actores a fs. 274/275, quienes, a su vez, se agravian en el memorial que corre a fs. 270/271, que fuera respondido por el consorcio a fs. 277/279.
Dado que el demandado insiste en plantear en esta instancia la defensa de falta de legitimación activa de los actores, que dedujo a fs. 101 (punto III de la contestación de la demanda), analizaré en primer lugar sus agravios.

3. Agravios del consorcio: a) Como anticipé, el consorcio opuso a los actores falta de legitimación activa para demandar en razón de ser uno de ellos ocupante y el otro usufructuario -según el informe de dominio de fs. 109/111- de la unidad funcional.
La cuestión fue sustanciada por la a quo y resuelta a fs. 124/125 desestimando la defensa. Si bien la decisión fue apelada a fs. 126 y el recurso, fue concedido a fs. 131, esta sala a fs. 174 declaró irrecurrible lo decidido y, de consiguiente, mal concedido el referido recurso en razón de que el valor cuestionado en este pleito, estimado por los actores a fs. 148/149, no excedía del monto mínimo establecido por el art. 242 Ver Texto CPCCN. (1) (ley 23850 Ver Texto) (2).
Sostiene ahora el recurrente que si bien declaró mal concedido el recurso, la sala nada dijo sobre la falta de legitimación para obrar y considera que "dicho recurso parece no haber sido resuelto por la alzada".
La afirmación del apelante sorprende al tribunal. Al ser inapelable lo decidido por la sentenciante de grado, lo resuelto quedó firme y nada correspondía resolver a la sala al declarar mal concedida la apelación. El agravio que se ensaya es absolutamente inatendible.
b) El segundo agravio es inconsistente. Señalo, por de pronto, que quien es mero tenedor de la unidad tiene para con sus vecinos y terceros las obligaciones que constituyen derivación de las restricciones y límites al dominio (conf. art. 2418 Ver Texto CCiv.). En el caso especial del usufructuario él no tiene derecho de reclamar del nudo propietario la realización de las reparaciones o gastos (art. 2889 Ver Texto), pues debe hacer tales reparaciones a su costa (arts. 2881 Ver Texto y ss.).
Aun cuando el usufructuario de la unidad y el ocupante como comodatario no se encuentran ligados con vínculo contractual alguno con el consorcio, pasan por alto los recurrentes que, de acuerdo con lo establecido por el art. 8 Ver Texto ley 13512 (3), "los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos... las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio indispensable para mantener en buen estado sus condiciones, comodidad y decoro". Las disposiciones legales antes recordadas obligan en igual sentido al usufructuario y al comodatario de la unidad. Sería una afrenta al sentido común considerar que los propietarios -el consorcio- quedan dispensados del deber de realizar la reparación de las partes comunes del edificio por el hecho de que quien las reclama es el usufructuario o el comodatario de la unidad funcional y no el propietario de la unidad afectada. Por ende, el agravio en tal sentido debe ser también desestimado.

4. Agravios de los actores: se quejan los actores de que la sentencia haya desestimado el resarcimiento del daño moral que la no reparación -hasta la fecha- de los daños les provoca. Se refiere el apelante a "las condiciones de vida infrahumanas en un menoscabado departamento", a que no eligió "vivir en condiciones de una lacerante pocilga" y apreciaciones similares. Destaco que por efecto de un lamentable lapsus sostiene que "revocar con costas y como se debe el fallo recurrido, va contra toda teoría, jurisprudencia y doctrina".

Dejando de lado esto, entiendo que la a quo ha ameritado suficientemente el punto. Nótese que el perito arquitecto que produjo su informe a fs. 156/158 -y adjuntó fotografías de la unidad en sus partes afectadas por la humedad (fs. 151/155)- señala que el estado de conservación del departamento, en general, es bueno y se encuentra en normales condiciones de habitabilidad, a excepción de los problemas derivados de la humedad, rajaduras y grietas que dan origen a este pleito. Así, pues, parece excesivo sostener, más allá de las molestias que causan las filtraciones -y las que probablemente causará su reparación-, que el actor ha sufrido la lesión o menoscabo a intereses no patrimoniales por la turbación de su vida íntima, o de sus relaciones sociales o familiares, o que haya resultado afectada su integridad corporal o psíquica a consecuencia de los deterioros que deben ser reparados.
Voto, en consecuencia, por la confirmación de la sentencia apelada en todo aquello que ha sido materia de agravios. Las costas de esta instancia deberán ser soportadas en el orden causado, habida cuenta de que ninguno de los agravios prospera y que existen vencimientos recíprocos (arts. 68 Ver Texto y 71 Ver Texto CPCCN.).
Por análogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, los Dres. Highton de Nolasco y Posse Saguier votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en todo lo que ha sido materia de agravios. Las costas de esta instancia se imponen en el orden causado por existir vencimientos recíprocos (arts. 68 Ver Texto y 71 Ver Texto CPCCN.).
Los honorarios profesionales serán regulados una vez definidos los de la instancia anterior.- Eduardo A. Zannoni.- Elena I. Highton de Nolasco.- Fernando Posse Saguier.

NOTAS: (1) t.o. 1981, LA 1981-B-1472 - (2) LA 1990-C-2710 - (3) ALJA 1853-958-1-419