Fallo VIII: Asunto: Rv:
NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II Boletín Nº 018/04 - 16-02-2004.Locación obra. Relación
entre consorcio PH y consorcista. Rechazo cobro honorarios (CNCiv B)
DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO II
FACULTAD DE DERECHO - UBA NOTICIAS DE DERECHO PRIVADO II
Boletín nº 018/04; 16-02-2004
PROPIEDAD HORIZONTAL. Locación de obra:
prueba de la existencia del contrato entre un miembro del consejo de administración
(arquitecto) y el consorcio. Obra defectuosa. Rechazo de la demanda por cobro de
honorarios profesionales
L. 361439 - "Pita, Juan Manuel c/
Consorcio de Propietario Ibera 1544 s/cobro de sumas de dinero" - CNCIV - SALA B -
24/10/2003
"Si bien es cierto, que tratándose
de profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo trabajo
es remunerado, también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por
la relación del profesional, éstos no devengan honorarios.-
Esto es así, porque si se está en una
reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra presente un médico,
la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a
que él profesional reclame honorarios.-
También en una reunión social pueden
tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es abogado es
probable (casi seguro)que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe
una cuenta por honorarios."
"Tratándose de un consorcio, los
miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello no
implica una contratación que generara honorarios.-
En otras palabras, si en el consejo hay
tres arquitectos, va de suyo que si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos
profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.-
Lo mismo sucederá si en el consejo hay
un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un
contador es probable que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de
profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden
desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error
en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal, los miembros del
consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por
el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios."
"Del acta invocada por el actor,
como que en la asamblea se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente
que no es así, ya que el arquitecto actor no aceptó la encomienda retirándose, no
porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba la
asamblea."
"Correspondía ejecutar la obra
encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas del
arte", es decir de acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar.
Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su
seguridad, estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y
estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad de los materiales
y su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente. Y, nada de ello se
aprecia en los presentes actuados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten
apartarse de lo decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la
sentencia apelada
Buenos Aires, Capital de la República
Argentina, a los 24 días del mes de octubre de dos mil tres, reunidos en Acuerdo los
Señores Jueces de la Excma.Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala
"B", para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados:"
Pita, Juan Manuel c/Consorcio de Propietario Ibera 1544 s/ cobro de sumas de dinero "
respecto de la sentencia de fs.359/362, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a
resolver:
¿Es ajustada a derecho la sentencia
apelada?
Practicado el sorteo resultó que la
votación debía efectuarse en el siguiente orden: Señores Jueces Doctores: LUIS LOPEZ
ARAMBURU – JERÓNIMO SANSO - FELIX R. DE IGARZABAL.//-
A la cuestión planteada el Dr. López
Aramburu, dijo:
Contra la sentencia de fs.359/362, apela
y expresa sus quejas la parte actora de fs.380/387, que fueron contestadas de fs.391/392,
por la accionada.-
Se agravia la accionada porque el Juez
rechazó la demanda y sostiene que debe hacerse lugar a la misma ya que, en la Asamblea y
por unanimidad se decidió que el proyecto y dirección de obra estaban a su cargo y que
allí mismo se estableció un porcentaje por los honorarios en esa labor, y que el hecho
de que no figurasen por escrito, no () significa que los trabajos no hayan sido
realizados, y que ellos surgen del libro de actas de Asamblea del Consejo de
Administración. Argumenta que de la prueba documental acompañada surge que hubo una
aceptación tácita a la propuesta unánime de la Asamblea, en que fuera esta parte la que
realizara el proyecto. Agrega, que para establecer la existencia del contrato de locación
de obra es admisible toda clase de pruebas, entre ellas la realización misma del trabajo
y aún la de presunciones, y que si de la pericial ofrecida surgen deficiencias en la
realización de la obra, él suspendió los pagos a la administración Baggio, hasta tanto
la empresa Cointer procediera a solucionar los inconvenientes.
Repite conceptos referidos a la
dirección de obra y reclama los honorarios sobre la confección del proyecto de bases y
condiciones cuya realización está -dice- debidamente acreditada con la copia de todo el
proyecto de pliego y bases de condiciones, planos, croquis y demás documentación
acompañada en las presentes actuaciones. Por último se agravia de la imposición de las
costas.-
En efecto, el "a quo" pone de
resalto que la actividad de un arquitecto con su cliente relacionada con su profesión en
lo que hace a la realización de proyecto, dirección de obra, asesoramiento, etc.,
encuadra en lo que se llama contrato de locación de obra y, en el presente caso su tarea
se ve dificultada cuando no se ha instrumentado el contrato por escrito en los términos
del art. 1193 del Código Civil. En el caso de autos el apelante alega ser designado en el
curso de una asamblea de copropietarios del 26 de mayo de 1994, sin embargo -recalca el
Juez- de su lectura no surge el hecho afirmado.-
Esto es así, porque el acta que se
tienen a la vista resulta que el actor fue designado presidente de la asamblea el 26-5-94
y secretario de acta la Sra. de Baggio. Ahora bien, luego de distintas cuestiones
relacionadas con la administración y consejo de administración del consorcio (ver fs.
37, 38,39 y 40)) de cuyo libro de actas revela las dificultades del consorcio en materia
de financiación de gastos, y la disconformidad con la labor de la administradora, se
trata el tema de presupuesto para efectuar los trabajos, y ello es objetado por
Castiñeiras quien expresa que a los efectos de haber efectuado un llamado a licitación
debió haberse redactado un pliego en condiciones, a lo que respondió que dicho pliego
hubiera generado un costo al consorcio y el arquitecto Pita sostuvo que ha tratado de
encausar los llamados sin generar gastos y que las empresas cotizaron lo mismo, a
excepción de una firma que lo hizo sólo respecto de las membranas y al plantearse la
cuestión de que sería mejor efectuar los trabajos en etapas o trabajos separados, el
arquitecto Pita informó que las empresas cotizaron los dos trabajos por separados.-
Por unanimidad se señaló que se
aprobaba el pago de honorarios por dirección de obra y se requirió al arquitecto que se
hiciera cargo dada su antigüedad (presumiblemente como propietario), conocimiento del
edificio y charlas que efectuara con otros propietarios y con las empresas y se solicitó
al arquitecto si aceptaba la dirección de obra, no obteniéndose respecto del actor
quedando pendiente el planteo y, para el caso que no aceptara, el arquitecto Loreli se
ofrece para reemplazarlo. Asimismo y por unanimidad se aprueba el pago del 4% del monto
total de la obra como honorarios por dirección de la misma y al comenzarse a debatir los
aspectos de la obra y generarse discusión, el actor se retira en disconformidad diciendo
que cuando se ponga de acuerdo en lo que quieren, se lo hagan saber para continuar con el
tema, para no seguir con discusiones que no terminan en nada.-
Por último, la arquitecta Graciela
Gardei, se ofreció a participar con los arquitectos Pita y Loreli a fin de hacer un nuevo
proyecto, ya que se decidió no hacer césped sintético, conviniendo en reunirse por lo
que no es exacto lo determinado por el actor y la testigo Baggio tal como lo pone de
resalto el "a quo".-
Si bien es cierto, que tratándose de
profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo trabajo es
remunerado, y también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por
la relación del profesional, éstos no devengan honorarios.-
Esto es así, porque si se está en una
reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra presente un médico,
la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a
que el profesional reclame honorarios.-
También en una reunión social pueden
tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es abogado es
probable (casi seguro)que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe
una cuenta por honorarios.-
En el particular caso de autos,
tratándose de un consorcio, los miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al
servicio del consejo, pero ello no implica una contratación que generara honorarios.-
En otras palabras, si en el consejo hay
tres arquitectos, va de suyo que si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos
profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.-
Lo mismo sucederá si en el consejo hay
un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un
contador es probable que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de
profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden
desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error
en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal, los miembros del
consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por
el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios.-
Del acta del 26 mayo del 1994 que invoca
el actor, resulta evidente que con anterioridad no formalizaron pliegos para que las
empresas licitaran el trabajo, tal como el arquitecto Pita informa a la asamblea.-
Tampoco resulta que haya existido un
pre-proyecto, ya que del acta resulta que los tres arquitectos que viven en el consorcio
se van a reunir para establecer modificaciones en su carácter de miembros y
copropietarios que tienen conocimiento en la materia, pero no como profesionales
contratados.-
Por último, como consecuencia de lo
expuesto, es evidente que la queja respecto a los trabajos preparatorios para la obra no
pueden merecer acogimiento y corresponde entrar al análisis del tema de la dirección de
obra.-
Ahora bien, del acta invocada por el
actor, como que en la asamblea se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta
evidente que no es así, ya que el arquitecto Pita no aceptó la encomienda retirándose,
no porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba
la asamblea.-
Ahora bien, el "a quo"
estableció que: "ningún elemento se arrima del cual surjan trabajos de dirección
de obra, tales como libro de Ordenes de servicios, -relativos a las directivas de trabajo
y su cumplimiento-, actas del estado y avance de obra y tampoco un elemento que es de
práctica en la materia cual es la encomienda profesional que debe suscribirse ante el
Consejo profesional". Y agrega, "Tampoco puede dejar de destacarse que las
deficiencias que presentan los trabajos ejecutados hablan de que éstos no lo fueron de
acuerdo a las reglas del arte", y remite a la pericial rendida en autos (ver pericial
de fs.317/318).-
En efecto, en la pericial citada el
experto pone de resalto que con respecto a la mano de obra empleada en los pisos, la
ejecución de las terminaciones es de muy mala calidad, se aprecia la colocación
defectuosa de las piezas de porcelanato que presentan sus juntas sin pastina en muchos
sectores, surgen en otras la mezcla hidratada por la filtración de agua, hay un número
exagerado de piezas fisuradas y rotas, siendo improbable un tránsito que por su peso haya
producido su deterioro, la consecuencia sería un defecto al extender la mezcla de
asiento. Y, en cuanto a la evaluación de los trabajos realizados para el consorcio
teniendo en consideración el contrato de obra, responde el experto que: juzgo los
resultados como de total fracaso, recorriendo el subsuelo destinado a cocheras se aprecian
innumerables filtraciones que dañan la pintura de los coches. La corrección de las
pendientes hacia los desagües en caso de haberse ejecutado no han sido suficiente, se
aprecian sectores con charcos importantes (...) Las juntas de dilatación no han cumplido
con su función es evidente que el material empleado no es el apto para este caso. Agrega
más adelante que en la cancha de paddle se verifican rajaduras, al igual que en el
piso" y, sigue diciendo: "Por todo lo expuesto entiendo que las "reglas del
arte" no han sido cumplidas".-
La pericia fue impugnada a fs.319/320, y
el perito responde a fs.326, diciendo que: "no existe documentación en el expediente
de una fluída comunicación durante la marcha de los trabajos entre la dirección de obra
y la empresa". Y, a fs.328 reitera que los resultados de la impermeabilización bajo
los soldados de planta baja había fracasado, expresando que el Director de la Obra debe
velar para que los trabajos se realicen de acuerdo con las "reglas del arte".-
El testigo Atencio a fs.338 expresa que
los honorarios no se convinieron (ver respuesta tercera).-
Entonces, no se probó la existencia de
un contrato de locación de obra y los trabajos realizados fueron efectuados
defectuosamente, sin tener en cuenta las "reglas del arte".-
Por lo tanto correspondía ejecutar la
obra encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas
del arte", es decir de acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar.
Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su
seguridad, estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y
estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad
De los materiales y su realización, que
habrá de apreciarse con criterio exigente (conf. Ob. cit., pág. 57/58).-
Y, nada de ello se aprecia en los
presentes actuados. Por el contrario, de la pericial obrante a fs.317/318, fotografías
agregadas, y testimonial rendida, se aprecia una deficiente realización de los trabajos
encomendados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo
decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la sentencia apelada. Amén
de que no puede considerarse -como se pretende- que el libro de órdenes de servicio sea
sustituido por el de actas del consorcio y si como se denuncia, dicho libro de órdenes se
encuentra en posesión de la empresa que realizan los trabajos, debió informarse tal
circunstancia al formularse la demanda, requiriéndose prueba informativa al respecto.-
En cuanto a las costas, cabe poner de
resalto que el ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en
la doctrina, cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como
base de la condena. Por lo que no habiendo prosperado la demanda, no encuentro motivos que
justifiquen apartarse de aquel principio.-
En consecuencia, por todo lo expuesto
propongo se confirme la sentencia apelada en todas sus partes. Con las costas de Alzada a
la accionante perdidosa (art. 68, Código Procesal).-
El Dr. de Igarzabal, por análogas
razones a las aducidas por el Dr. López Aramburu votó en el mismo sentido a la cuestión
propuesta.-
Fdo.: LUIS LOPEZ ARAMBURU - FELIX R. DE
IGARZABAL
Buenos Aires, octubre de 2003.-
Y VISTOS: Por lo que resulta de la
votación que instruye el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada en todas
sus partes. Con las costas de Alzada a la accionante perdidosa (art. 68, Código
Procesal).-
El Dr.Sansó no interviene por hallarse
en uso de licencia.-
Notifíquese y devuélvase.//-
Fdo.: LUIS LOPEZ ARAMBURU - FELIX R. DE
IGARZABAL