Editoriales


Editorial 200: El 2018; va a ser aún más que caro

En pleno brindis, los deseos de felicidad y todo lo que conllevan las fiestas por fin de año, se fueron entre mezclando, definiendo y filtrando algunos aumentos, que impactarán de lleno en el costo de las expensas y en el bolsillo del consorcista.

Como para arrancar el año… que vendrá con una inflación aunque esperamos sea más moderada. Es un deseo.

El costo de la expensas ha escalado posiciones entre los gastos más importantes de una familia, año tras año, desde 1995.  Generando un estado de alarma permanente ante los sucesivos incrementos que se registran.

Práctica que se ha enquistado y no será sencillo de revertir.

La problemática es bastante sencilla, no hace falta ser un especialista, si aumenta el costo de vida del consorcio y/o se incrementan las obligaciones al consorcio, aumentan las expensas, por tratarse de una simple redistribución de gastos entre las unidades.

El aumento de los servicios públicos, luz y gas principalmente, ABL, impactarán duramente en los consorcios, sobre todo en aquellos que tienen servicios centrales.

Pero por otro lado, cada vez más son los consorcios que reciben su factura unificada de AYSA, que genera que se incorpore ese gasto a las expensas y que se deberán pagar por todas las unidades, paguen las expensas o no en término.

La morosidad genera aumento de expensas, ya que el consorcio deberá recaudar también los fondos de aquel que no paga. En un contexto inflacionario, si se aumenta también la cuota, para cubrir lo que el otro no puede, genera un impacto aún mayor que seguramente dejará a otra unidad imposibilitada de pagar ese nuevo aumento, generando así un círculo vicioso y peligroso muy difícil de cortar.

El Gobierno de la Ciudad no se apiada de esta situación, y como lo viene haciendo desde el 2007; actualiza y crea (inventa) nuevos aranceles que termina pagando el Consorcio.

Ya sea de manera directa o indirecta, para cumplir con las leyes u obligaciones que se dictan, sin un análisis lógico y con vencimientos incoherentes y con el agravante que ante incumplimientos de las mismas, el administrador no podrá renovar su matrícula, enfrentándolo con el consorcio y provocando colisiones de intereses. Algunos ejemplos:

fumigación, limpieza de tanques, recarga de matafuegos, instalaciones térmicas, ascensores, instalaciones fijas contra incendio, certificado de seguridad edilicia, fachada de edificios, medidas de seguridad y ahora el flamante “Sistema de Autoprotección”, que viene a reemplazar al Plan de Evacuación, que según su alcance incorporaría los edificios aptos profesionales. Y veremos que sucede con el engendro que se viene dilatando de “Consorcio Participativo”…

Por último, el rubro más importante de la liquidación, suele ser el de sueldos y cargas sociales, que registró el año pasado aumentos similares a los de la inflación y que representan en promedio entre el 50 y el 60% del gasto de un edificio en promedio.

Paritaria injustamente representada, que siempre se inclina para el mismo lado con los agravantes de las conquistas, que redundan todas en más cargas para el consorcio.

En conclusión, las expensas solo alcanzan para cubrir los costos fijos, sin posibilidades para los trabajos de mantenimiento, reparación y conservación mínimos requeridos, lo que disminuye la calidad de vida de la comunidad consorcial y los expone a sufrir daños personales o materiales.

Además con el agravamiento que esto genera, el envejecimiento edilicio. Cosa que viene sucediendo en los últimos 8 años, acentuándose en el último lustro.

Inercia que aún no se ha podido detener y que llevará el doble o triple de tiempo para la recuperación del sector. Una mochila cada vez más pesada.

Mientras sigamos en manos de corruptos, negligentes e inservibles, la ecuación será siguiendo siempre la misma. Las expensas continuarán aumentando por encima del nivel de inflación, como viene sucediendo en los últimos años.

A no desgarrarse las vestiduras, lo venimos sosteniendo desde el 2009; que esta forma de legislar es una bomba de tiempo y en el ámbito de la CABA aún peor.

Lic. Matías Ruiz – Presidente de la Asociación Civil AIPH

 
Editorial 199: Consorcio Participativo. Diesel y Lágrimas

Consorcio Participativo es un proyecto de ley del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por el que quiere imponerse una plataforma web única y obligatoria para la gestión integral de los consorcios de propiedad horizontal.

De acuerdo al texto del proyecto las características centrales de la plataforma a desarrollarse son las siguientes:

· Única y obligatoria. Es decir, para TODOS los consorcios de la Ciudad.

· Abarcará la gestión contable y administrativa. Es decir:

· Detalle de cada gasto por rubro, marca, proveedor.

· Información de propietario, inquilino, habitante, estado de ocupación, etc.

· Posición financiera del consorcio en forma total y parcial de propietarios: fecha de pago de cada uno de los propietarios, montos de expensas, forma de pago, persona que paga, cómo se resguarda el dinero, etc.

· Abarcará la comunicación con entre propietarios y entre estos y el administrador. En la comunicación se plasma información específica del consorcio y se tratan problemas, opiniones, conflictos y amores. Todo.

· Concentrará la información de cada acta de asamblea y sus citaciones previas. La plataforma, por ejemplo:

· Estará nutrida con los temas tratados (privados y privadísimos), los temas votados y qué votó cada propietario.

· Sabrá con anticipación si en un edificio se quiere echar a un empleado o contratar a otro. Sabrá que votó cada uno.

· Conocerá las preocupaciones de cada propietario.

· Tendrá registro de las características de cada unidad y trabajos pendientes y realizados.

· Sabrá en qué estado está cada departamento y por ende su valor.

· Tendrá información sobre presuntas irregularidades edilicias.

· Conocerá cada contratista de la ciudad y el tamaño de cada mercado o rubro.

· Concentrará reclamos de propietarios.

· Conocerá opiniones minuto a minuto sobre cualquier aspecto de la propiedad.

· Crecerá sin límites en cuanto a la información que absorberá (la ley habla de “contenidos mínimos”).

En su ansiedad de convertir el proyecto en ley, el Poder Ejecutivo de la Ciudad niega lo evidente del proyecto: su OBLIGATORIEDAD.

En el discurso habla el Secretario Carrillo de que la aplicación será “obligatoria para los administradores pero opcional para los propietarios” obviando lo obvio: que el administrador actúa en representación legal del consorcio y obligarlo es obligar al consorcio.

Para ser más claros: imaginen que Gobierno obliga a que las petroleras solo vendan nafta pero le dice a la gente que tiene la libertad de comprar un auto diesel.

Si el proyecto se hace ley la propiedad horizontal podría seguir el siguiente derrotero (sepan disimular si entienden que es solo un ejercicio especulativo):

· Los administradores irán registrando sus consorcios y comenzando a utilizar la plataforma mediante palos y multas. Los administradores trabajarán el doble, el servicio empeorará y el Gobierno tendrá nuevos conflictos para solucionar.

· Por eso el Gobierno irá ampliando la plataforma agregándole paulatinamente distintos servicios.

· Encerrado el Consorcio entre el Banco Ciudad y las obligaciones crecientes, el Gobierno irá incorporando mecanismos semiautomáticos para contratar y pagar diferentes servicios. Se comenzará por impuestos y servicios y se seguirá con obligaciones de seguridad y más y más.

· Imaginen alertas de escritorio como “está próxima a vencer la limpieza de tanques, haga click para contratar una de las empresas habilitadas”.

· Con el tiempo se irán quitando los clicks porque quedarán predeterminadas las empresas.

· Y se irán ampliando servicios: artículos de limpieza, conservación de ascensores, matafuegos, señalización obligatoria.

· El Gobierno asegurará que todos los que estén en los servicios ofrecidos online sean empresas prolijas: todo en regla, guantes, trazabilidad de los materiales, plomeros bien vestidos. Después de todo es obligación del Estado cuidar a los consumidores, quién podría objetarlo?

· Será un formidable nuevo mercado para las empresas que logren entrar en esos registros y controlar la Big Data.

· Si el consorcio no tiene fondos el Banco Ciudad financia a tasa a determinarse. Habrá que compensar que se entregan cuentas sin costo de mantenimiento.

· Las expensas son el resultado de lo que el consorcio consume. A medida que se amplíen las decisiones automáticas las expensas irán formando sus valores en forma cada vez más automática.

· Además del mantenimiento “por ley”, están las reparaciones y mejoras. Los propietarios las van pidiendo por sistema y se va formando una agenda mucho mayor que lo que la gente puede pagar.

· Puede surgir un nuevo servicio con un click: el de los verificadores que dan el OK para que un trabajo tenga prioridad.

· Se promoverá el pago por débito automático de servicios y también de las expensas de los propietarios, de modo que si bien los mecanismos de participación estarán también será fácil no participar.

· Los administradores serán rankeados minuto a minuto y se promoverá la sustitución sin mucho trámite. Más allá de las mayorías para la remoción, el método de acosarlo también podría funcionar.

· Se juntarán todos los elementos para que la actividad de los administradores se concentre en unas pocas empresas.

· Podrá ser una del propio Gobierno, otra de las compañías de seguros o bancos, otra del sindicato (una vez que se amigue nuevamente con el GCBA), algunas extranjeras y algunas otras que puedan adaptarse.

· Los consorcios se dividirán entre los que “entren” en el circuito regulado con costos Suizos (y calidad dudosa) y los que queden afuera en una marginalidad impensada.

Si la nueva legislatura no advierte a tiempo la gravedad de las potenciales consecuencias la maquinaria se pondrá en marcha y no se frenará con lágrimas.

Escribe: Lic. Lisandro Cingolani

Asesor de la Comisión de Legal y Técnica de AIPH

 
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